Sobre el lloguer a Barcelona

“El culpable més gran ha estat un sector públic que va abandonar les seves obligacions i es va dedicar a vendre habitatge públic en lloc de crear un parc de lloguer social.”

 

Aquests darrers temps es parla cada vegada més sovint d’una suposada “bombolla del lloguer” a Barcelona. Certament, els lloguers estan pujant ràpidament com a conseqüència d’una demanda de lloguer creixent i una oferta limitada. La demanda inclou els grups tradicionals (estudiants, investigadors, executius de multinacionals, inversors, etcètera), així com una proporció superior de locals que, o bé no poden obtenir una hipoteca per comprar o bé creuen que val més no carregar aquesta llosa ateses les seves condicions personals i l’experiència de molts hipotecats durant la crisi. També hi ha gent que se’n va anar als afores i vol tornar a la ciutat. A més a més, Barcelona s’ha convertit en una ciutat boutique on molts estrangers volen tenir una segona residència. En l’oferta trobem dos efectes contraris. Els baixos tipus d’interès dels actius alternatius han portat els inversors (molts petits estalviadors locals) a comprar un habitatge per posar-lo a lloguer. Per aquesta via, l’oferta de lloguer augmenta. Però hi ha almenys tres efectes que limiten l’oferta. En primer lloc, la pujada del preu de l’habitatge a Barcelona (entorn d’un 15% des del 2013) ha portat molts propietaris a tornar a pensar en l’opció de la venda en comptes del lloguer, una vegada assolit el nivell de preus del qual no estaven disposats a baixar. Un altre factor que també contreu l’oferta, i pot incentivar a vendre en lloc de llogar, és la incertesa legal i la inseguretat jurídica. No està clar quan un pensionista que ha invertit els estalvis en un habitatge per complementar una pensió baixa amb el lloguer, atesos els minsos tipus dels dipòsits, serà considerat un “perillós especulador” i se li impedirà de sol·licitar el desallotjament per a un inquilí que no paga la renda. Tampoc no se sap si l’ara “innocent” índex de referència de lloguers deixarà de ser un mecanisme positiu que dona transparència al mercat per convertir-se en un mecanisme sancionador i limitador per als lloguers. Finalment, l’oferta es pot haver vist limitada també per la transformació de lloguers convencionals en lloguers turístics.

En aquest context de pressió de la demanda i insuficiència de l’oferta, convindria fer diverses consideracions.

Primer. Des d’un punt de vista conceptual, cal recordar que les bombolles es formen sobre el preu dels actius, en aquest cas immobles, i no sobre la seva rendibilitat. Per tant, estrictament parlant el concepte de bombolla del lloguer no té sentit. De fet, que els lloguers pugessin molt de pressa justificaria una pujada molt ràpida dels preus de l’habitatge sense que es pogués parlar de bombolla del preu, perquè la rendibilitat del lloguer ho justificaria.

Segon. La dominància de l’immediat dificulta recordar el passat. Certament, els lloguers estan pujant de pressa. Però, fent una mica d’història, podem comprovar que entre el 2008 i el 2014 els lloguers van caure un 19%. Amb les dades disponibles sobre tancaments d’operacions al primer trimestre del 2017 s’assolirà el nivell del pic anterior a la crisi. I això mateix haurà passat previsiblement amb el PIB per càpita a l’abril. És interessant assenyalar que, al contrari, el preu del metre quadrat a Barcelona continua més d’un 25% per sota del màxim assolit abans de la crisi.

Tercer. Els últims mesos veiem notícies sobre pujades importants en la renovació de lloguers, però ningú no sembla recordar que durant els anys de la crisi la situació va ser la contrària: els inquilins renegociaven els lloguers a la baixa abans d’acabar els contractes amb l’amenaça d’anar a habitatges amb lloguers més assequibles. Jo vaig ser un dels que va renegociar a la baixa. Per tant, no m’ho han d’explicar. Llavors l’ inquilí tenia un gran poder per negociar el lloguer. Les coses han canviat i ara és el propietari qui ha recuperat part del poder en la negociació.

Quart. En una situació en què la gran majoria dels arrendadors són particulars i petits inversors, es transmet la idea que els edificis de la ciutat els estan comprant fons d’inversió internacionals. Per una banda no té sentit criticar un comprador, tingui la forma jurídica que tingui, per posar de lloguer un edifici que estava abandonat i necessitava reformes. Això suposa un increment de l’oferta d’habitatge de lloguer i, per tant, va en la direcció adequada. Òbviament, si el comprador d’un edifici utilitza procediments il·legals per desallotjar els inquilins buscant més rendibilitat ha de ser denunciat i sancionat.

Cinquè. Podem anar buscant culpables a la situació de falta d’habitatge de lloguer, però la realitat és molt senzilla. El culpable més gran ha estat un sector públic que va abandonar les seves obligacions i es va dedicar a vendre habitatge públic en lloc de crear un parc de lloguer social, subvencionant amb els ingressos impositius i despeses fiscals la loteria de la protecció oficial. Sembla que, per netejar aquella mala consciència, ara es busquen receptes màgiques precipitades basades en experiències d’altres ciutats amb problemàtiques i punts de partida molt diferents i que no s’han avaluat rigorosament. És més, algunes de les receptes són contràries als principis bàsics de l’economia i tenen efectes col·laterals contraris als objectius que es persegueixen. Mentre que en un parc de lloguer social el sector públic pot establir els lloguers al nivell que li sembli adequat, la intervenció directa sobre els preus en el mercat lliure provoca unes distorsions ben conegudes i que han fracassat allà on s’han aplicat. De fet, la història de l’habitatge de lloguer a Espanya és una clara mostra de com es destrueix un segment fonamental del mercat immobiliari a còpia de controlar-ne els preus. Un error no es pot resoldre a partir d’un altre error. El remei podria acabar sent pitjor que la malaltia.

 

Font: José García Montalvo – Catedràtic d’Economia (UPF)

Article publicat a Lavanguardia – Economia el passat 25 juny 2017