Quan entrarà en vigor la nova llei hipotecària i quins efectes tindrà sobre els consumidors?

Conseqüències de l’endarreriment de la publicació de la llei

L’Executiu comunitari  ha interposat un recurs contra Espanya davant del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE). El motiu és senzill: La Comissió Europea ja va advertir al mes d’abril de 2017 que demandaria al Govern espanyol pel seu incompliment en els terminis màxims relatius a la transposició de la Directiva europea de contractes de crèdits hipotecaris que va finalitzar el 21 de març de 2016. Per aquest motiu la citada Comissió sol·licita una sanció per Espanya de 105.991,00 euros diaris.  La Directiva europea es va adoptar el dia 4 de febrer de l’any 2014 essencialment per reforçar la protecció dels consumidors que contracten crèdits hipotecaris i, a dia d’avui, només es disposa del Projecte de Llei Hipotecaria. El contingut del Recurs de la Comissió Europea no pot ser més concís: L’import de la sanció ha estat calculat tenint en compte la gravetat i la durada de la infracció. Al proper mes de març de 2018 la durada de la “no Llei” serà de dos anys, i més tenint en compte que Espanya ja ha estat advertida per l’Executiu europeu en dues ocasions més.

Aprovació del projecte de llei: canvis legals

El passat mes de novembre el Govern va aprovar el Projecte de Llei de Crèdit Hipotecari. Sembla esser que podria entrar en vigor, després dels corresponents tràmits parlamentaris, durant el primer semestre de 2018. No obstant, cal puntualitzar que el text final podria tenir canvis en funció de les esmenes legals que es presentin.

Ja em parlat en altres articles de les principals novetats, però cal recordar-les per poder realitzar un anàlisis de les possibles conseqüències de la seva implantació en el tràfic jurídic hipotecari:

Rebaixa de les comissions per l’amortització anticipada: Per les hipoteques variables el límit serà del 0,5% del capital pagat anticipadament si s’ha efectuat durant els tres primers anys de vigència de la hipoteca i del 0,25% fins al cinquè any. A partir del sisè any no es pagarà cap tipus de penalització per la cancel·lació. Per les hipoteques fixes, el percentatge serà del 4% durant els primers 10 anys i el 3% si es realitza a partir del onzè any.

Traspàs d’hipoteca amb tipus de revisió variable a fixe: La Llei redueix el cost d’aquest tipus de canvi. Les comissions per subrogació del creditor seran del 0,25% si la modificació es realitza durant els tres primers anys i del 0% si es produeix amb posterioritat. Indica el projecte que les despeses notarials i registrals que aquest canvi comporti es reduiran un 90%.

Venciment anticipat:  Aquesta clàusula inclosa a la majoria de crèdits hipotecaris actuals, té com a conseqüència que l’Entitat bancària pot donar per conclòs el contracte si hi ha un impagament.

La Sentència del TJUE 26 de gener de 2017 ja va indicar que el Tribunal Nacional havia d’examinar si l’impagament tenia caràcter suficientment greu com per donar per conclòs un contracte. El Projecte de Llei estableix uns nous límits que dependran de la durada de la hipoteca: si l’impagament supera el 2% del capital atorgat o 9 mensualitats. A la segona meitat de la hipoteca l’impagament ha de superar el 4% del capital o 12 mensualitats.

Interès de demora: En el supòsit d’impagament, la norma estableix un límit a l’interès a aplicar pel banc: no podrà superar tres vegades el preu legal del diner. Allò més curiós, no obstant, és que el Tribunal Suprem Espanyol va assentar doctrina establint un límit de dos punts per sobre de l’interès remuneratori pactat. Aquest criteri era menys lesiu pels consumidors que el que consta ara en el Projecte de Llei.

Funcions notarials: Els Notaris vindran obligats a assessorar gratuïtament al consumidor que vulgui contractar un préstec hipotecari sobre el contingut del contracte. Haurà d’acudir al Notari elegit durant els set dies anteriors a la signatura del contracte i haurà de signar una acta per deixar clar que ha entès el seu contingut.

Productes vinculats: Ha estat pràctica molt freqüent que l’Entitat bancària obligués al consumidor a contractar productes vinculats a la hipoteca i amb determinades companyies: assegurança de llar, de vida, compra de determinats productes financers….. A partir de l’entrada en vigor de la Llei, restarà prohibit obligar als clients perquè contractin aquests productes a canvi de la concessió de la hipoteca. Aquest fet no exclourà que els  Bancs puguin oferir productes que poden millorar les condicions de la hipoteca- les denominades bonificacions de la hipoteca-.

Hipoteques més cares?

Els economistes pronostiquen un encariment de les hipoteques ja que la normativa preveu reduir els riscos dels consumidors, però la traducció per les Entitats bancàries serà la d’assumir un sobre cost per aquests productes que podria tenir com a conseqüència directe un encariment dels tipus d’interessos de les hipoteques.

D’altra banda, els canvis proposats a la norma legal i l’abaratiment del cost de canviar d’una hipoteca variable a una de tipus fixe, poden fer que les hipoteques a tipus fixe siguin les més sol·licitades pels consumidors. Les dades de L’INE (Institut Nacional d’Estadística) corresponents al mes d’agost de 2017 mostren clarament que el 40% dels préstecs per a l’adquisició d’un habitatge que es van formalitzar es van realitzar a tipus fixe i la previsió es que vagin a l’alça en els proper mesos. Cada vegada més Entitats bancàries ofereixen aquests productes que donen al consumidor major seguretat front a les possibles pujades dels Índexs de variabilitat, el més conegut i utilitzat: L’Euribor.

Des de L’Associació Hipotecaria Espanyola (AHE) coincideixen amb la postura majoritària ja que cada vegada més els usuaris aposten per contractar hipoteques a tipus fixe

La major part dels economistes defensen que és més raonable que el cost d’una hipoteca sigui més alt, però que no comporti riscos pel consumidor. El propi Banc d’Espanya indica que els bancs han de cobrir els costos de finançament, estructura i risc del crèdit i d’aquí el previsible augment del cost de les hipoteques. De totes formes, haurem d’esperar a veure la materialització de la norma legal en els consumidors.