LA INCONSTITUCIONALITAT DE LES LLEIS CATALANES EN MATÈRIA D’ARRENDAMENTS URBANS. QUINA LLEI S’HA D’APLICAR ARA? PART 1

LLEI DE CONTENCIÓ DE RENDES DE LLOGUER.-

Finalment i tal com era d’esperar, ateses les diferents sentències del Tribunal Constitucional que s’han vingut dictant, el dia 10 de març del present any 2.022, es va declarar la nul·litat i la inconstitucionalitat de determinats articles de la Llei de Contenció de rendes de Catalunya. Efectivament, la sentència de l’Alt Tribunal número 37/2022, de 10 de març, resol el recurs del Grup Parlamentari Popular contra la citada Llei catalana i declara inconstitucionals i nuls els articles essencials que limitaven la lliure determinació de les rendes del lloguer dels contractes d’arrendament. No obstant, aquesta declaració no afecta a les situacions jurídiques consolidades, sinó només a aquells contractes celebrats amb posteritat a l’entrada en vigor de la sentència, es a dir, a aquells concertats a partir del dia 9 d’abril de 2.022 -dia següent de la data de la publicació de la sentència-.
D’altra banda, el dia 12 de maig de 2.022, es va publicar la segona sentència del Tribunal Constitucional amb relació a la Llei de Contenció de rendes catalana. Aquesta vegada, el Tribunal resol el recurs d’inconstitucionalitat presentat pel President del Govern. Així mateix, declara la nul·litat i la inconstitucionalitat d’altres articles que, per afectar a la via processal i al règim sancionador, abordarem en un altre article.
Tota aquesta situació ha generat una confusió i, en conseqüència, una gran inseguretat jurídica pels ciutadans i també pels operadors jurídics, en un sector tant essencial com és el de l’habitatge. De fet, els diferents texts jurídics que s’anaven publicant, així com el seu contingut, ja feien preveure per una gran part dels juristes, la més que probable declaració d’inconstitucionalitat d’aquells.
Però, per poder entendre el sentit de la sentència sense incidir, per allò que importa en aquest article i sense incidir en tecnicismes jurídics, resulta necessari exposar prèviament el contingut de la Llei de Contenció de rendes.

 

a.).- Contingut de la Llei 11/2020, de 18 de setembre:

*.- Entrada en vigor: La Llei de Contenció de rendes va entrar en vigor el dia 22 de setembre de l’any 2.020, malgrat el contingut del Dictamen del Consell de Garanties estatutàries que ja va advertir al Parlament català que no disposava de competències per regular i, per tant, limitar, la renda dels contractes d’arrendament d’habitatge, en contra del que s’establia a la Llei estatal (LAU 29/1994, de 24 de novembre) que atorgava lliure albir a les parts contractants per concertar la renda que tinguessin per convenient.
La Llei va ser aprovada via tràmit d’urgència, sense debat en comissions i i sense convocar als agents dels sector immobiliari.

*.- Determinació de la renda del lloguer: Tal com s’ha indicat anteriorment, l’article 17 de la LAU de 1.994 refereix que “la renta será la que libremente estipulen las partes” i, precisament, és aquest extrem el que va modificar la Llei catalana, mitjançant la qualificació de determinades zones del territori com a àrees amb mercat d’habitatge tens, subjectant, per tant, els contractes d’arrendament celebrats en aquestes zones, a un règim de contenció de rendes. En aquest sentit, la determinació de la renda del lloguer, en aquells contractes conclosos en un àrea de marcat d’habitatge tens, restaven sotmesos a dues limitacions:
• No podia ultrapassar el preu de referència per el lloguer d’un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà
• No podia ultrapassar la renda consignada en el darrer contracte d’arrendament, actualitzada segons l’IGC ( Índex Garantia de competitivitat), si l’habitatge havia estat arrendat dins els cinc anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei ( 22 setembre 2.020).
• Tot això implicava que s’havia de prendre la menor de les dues quantitats.

*.- Repercussions altres conceptes:
• No es podien repercutir les despeses generals de l’immoble si aquesta facultat no havia estat prevista en el contracte d’arrendament anterior, concertat dins dels 5 anys anteriors a la Llei catalana.
• L’arrendador havia de lliurar a la part arrendatària, cada mes de gener, la liquidació de les despeses efectivament satisfetes durant l’any anterior, i si aquestes eren inferiors als abonats, havia de retornar l’excés.

*.- Reemborsament de quantitats percebudes en excés: El cobrament per l’arrendador de rendes que ultrapassin els llindars establerts a la Llei, dona dret a l’arrendatari a obtenir la restitució de les quantitats abonades en excés. Aquesta obligació meritarà l’interès legal del diner, incrementat en 3 punts.

*.- Deure d’informar sobre el règim de limitació de rendes en les ofertes d’arrendament: En totes les ofertes d’arrendament, s’ha d’informar necessàriament de l’aplicació del valor que correspongui a l’Índex de Referència de preus de lloguer d’habitatges.

*.- Habilitació per l’aplicació de percentatges correctors: La declaració d’una àrea de mercat d’habitatge tens, pot incloure la possibilitat de minorar o incrementar, fins a un màxim del 5% el límits màxims i mínims. A aquests efectes, el dia 20 de setembre de l’any 2.021, un any desprès del compliment de la vigència de la Llei de Contenció de rendes, es va publicar al DOGC el llistat de municipis que havien sol·licitat la renovació de declaració d’àrea tensa de mercat d’habitatge. A Barcelona es va aprovar amb una durada de 5 anys, minorant un 5% del preu de referència i incloent, així mateix, els habitatges de més de 150 m2.

 

LA CAMBRA DE LA PROPIETAT URBANA DE BARCELONA, VA INTERPOSAR RECURS CONTENCIÓS ADMINISTRATIU CONTRA ELS ANUNCIS DE DECLARACIONS D’ÀREES DE MERCAT D’HABITATGE TENS ANUNCIAT PER L’AJUNTAMENT DE BARCELONA, I MITJANÇANT INTERLOCUTÒRIA DE 12 DE MAIG DE 2.022, S’HA DECLARAT L’ACCEPTACIÓ DE LA MESURA CAUTELAR SOL·LICITADA I, EN CONSEQÜÈNCIA ES SUSPÉN L’EXECUTIVITAT DE LES ÀREES DE MERCAT TENS.

*.- Pròrrogues dels contractes: En aquells supòsits de pròrrogues de contractes celebrats abans de l’entrada en vigor de la Llei, que inclogués una ampliació de la durada del contracte o una modificació de la renta, s’han aplicar els topalls de la Llei.

*.- Habitatges de nova edificació o resultants d’una gran rehabilitació: El règim de contenció de rendes entra en vigor en un termini de 3 anys, comptats des de l’entrada en vigor de la Llei.

 

b).- SITUACIÓ ACTUAL:

La sentència s’ha dictat, de forma essencial, a l’empra d’allò contingut a l’article 149.1.8º de la Constitució, que atribueix la competència exclusiva a l’Estat per establir les bases de les obligacions contractuals i, per aquest motiu, la sentència declara la nul·litat de gairebé tots els articles de la Llei catalana que limiten les rendes del lloguer.
Hagués sigut desitjable que el legislador català hagués contrastat les bases jurídiques i constitucionals sobre les que es va basar la redacció de l’articulat de la Llei de contenció de rendes o, com a mínim, hagués tingut més en compte els fonaments jurídics d’aquell dictamen del Consell de Garanties Estatutàries que va incidir en la manca de competència del legislatiu català per limitar les rendes del lloguer. L’habitatge és un dels bens fonamentals regulat a la Carta Magna, motiu pel qual és una greu irresponsabilitat l’esforç utilitzat i la despesa pública emprada en un text que, al final, ha estat expulsat de l’ordenament jurídic. Hagués sigut doncs desitjable un major rigor en la seva deliberació i posterior aprovació.

 

c)).- QUINA NORMATIVA S’APLICA DES DEL DIA 9 D’ABRIL DE 2.022?

S’aplicarà la Llei d’Arrendaments Urbans de 1.994 amb la modificació continguda al RDL 7/2019, d’1 de març; tot el que implicarà les següents situacions:

  • Serà lliure la determinació de la renda del lloguer? Si. Les parts contractants podran pactar lliurament la renda del lloguer, sense cap limitació jurídica.
  • Es podran repercutir les despeses generals de l’immoble? Si. Les parts contractants podran pactar que les despeses generals de l’immoble siguin a càrrec de l’arrendatari. L’únic requisit serà l’obligació de determinar aquest pacte per escrit i especificar l’import anual d’aquestes despeses a la data del contracte.
  • Publicitat dels arrendaments: S’haurà de fer constar l’Índex de Referència a la publicitat del lloguer, però només tindrà una transcendència informativa, ja que la renda no està subjecte a cap limitació. Tot el règim d’infraccions per no haver indicat l’índex en els contractes o per superar els topalls determinats a la Llei, ja no serà aplicable.
  • I les pròrrogues dels contractes, tindran limitacions? No. Arrendador i arrendatari podran pactar lliurament les condicions contractuals que hauran de regir les pròrrogues.
  • Què succeeix amb els contractes ja signats? La mateixa sentència indica que els contractes signats entre el dia 22 de setembre de 2.020 ( data d’entrada en vigor de la Llei de limitació de rendes) i el dia 9 d’abril de 2.022 ( data d’entrada en vigor de la sentència del Tribunal Constitucional), hauran de mantenir les limitacions de la renda imposades per la Llei fins a la seva finalització.
  • Què succeeix amb els contractes que s’hagin signat entre la data de la sentència i la de l’endemà de la seva publicació en el BOE?. La Constitució espanyola indica que les sentències del Tribunal Constitucional tindran el valor de cosa jutjada a partir del dia següent de la seva publicació. En conseqüència, els contactes signats entre els dies 10 de març de 2.022 i el dia 8 d’abril, ambdós de 2.022, s’hauran de sotmetre a la limitació dels preus de lloguer.
  • En tots els demés aspectes del contracte, serà d’aplicació la LAU de 1.994, amb la modificació efectuada pel RDL 7/2019. Per tant, a tenir en compte:

 

    • Durada: 5 anys si l’arrendador és persona física/ 7 anys si és jurídica.
    • Denegació de pròrroga per causa de necessitat: Si el contracte s’ha concertat per menys de 5 anys ( exemple: 1 any), l’arrendador tindrà dret a denegar les pròrrogues succesives anuals ( fins a 5 o 7 anys), si existeix una causa de necessitat d’ocupar l’habitatge per ell o per algun familiar directe, si així s’ha fet constar en el contracte aquesta facultat de forma expressa.
    • Pròrroga legal: Finalitzada la vigència del contracte, si no s’hagués comunicat per escrit la voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorrogarà per 3 anys més.
    • Actualització de la renda del lloguer: La renda podrà ser actualitzada si existeix un pacte exprés d’actualització que determini l’índex o la metodologia a tenir en compte. En cas de no fer referència a aquest últim extrem, la renda s’actualitzarà d’acord amb l’Índex de Garantia de Competitivitat. Si no existeix pacte exprés, no s’aplicarà cap tipus d’actualització.
    • Repercussió obres de millora: La realització per part de l’arrendador d’obres de millora, una vegada transcorreguts 5 o 7 anys ( en funció de si l’arrendador és persona física o jurídica) donarà dret a aquest a elevar la renda del lloguer, en la quantia que resulti d’aplicar al capital invertit a les obres ( deduïdes subvencions i ajudes) l’interès legal del diner incrementat en 3 punts.
    • Repercussió despeses generals: Es podrà pactar la repercussió d’aquestes despeses si el pacte es fa constar per escrit i es determina el seu import anual a la data de la signatura del contracte.
    • Fiança legal: Serà obligatòria la prestació de la fiança legal equivalent a un mes de la renda del lloguer – si es tracta de contracte d’habitatge- o de 2 si es tracta de contracte d’ús diferent al d’habitatge.
    • Garantia addicional a la fiança: Es podrà pactar qualsevol tipus de garantia addicional a la fiança amb un topall de dues mensualitats si el contracte té una durada màxima de 5 o 7 anys. Aquest topall no tindrà lloc si la durada del contracte es superior a 5 o 7 anys , en funció de si l’arrendador és persona física o jurídica.