LA INCONSTITUCIONALITAT DE LES LLEIS CATALANES EN MATÈRIA D’ARRENDAMENTS URBANS. QUINA LLEI S’HA D’APLICAR ARA? PART 2

LLOGUER SOCIAL OBLIGATORI

 

El dia 7 de març del present any 2.022 es va publicar al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya la Llei 1/2022, de 3 de març, per tal d’afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge. No obstant, aquesta norma ha entrat en vigor desprès de que el Tribunal Constitucional anunciés la inconstitucionalitat de diferents normes aprovades pel Parlament de Catalunya que són precursores directes d’aquesta norma. Per tant, i per tal de conèixer quins preceptes legals són actualment aplicables, resulta necessari conèixer i seguir el recorregut jurídic d’algunes normes declarades inconstitucionals pel Tribunal Constitucional i que la Llei 1/2022 ha tornat a aprovar. A aquests efectes cal destacar tres sentències:

A).- SENTÈNCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL DE 28 DE GENER DE L’ANY 2.021 CONTRA EL DECRET LLEI 17/2019, DE 23 DE DESEMBRE. L’Alt Tribunal no entra a valorar si els preceptes continguts a aquest Decret Llei envaeixen competències de l’Estat, sinó que s’ha centrat en determinar que el vehicle legislatiu emprat, el Decret Llei, no és l’adient ni el correcte per regular elements essencials del dret de propietat en una Comunitat Autònoma.

Què regulava el Decret Llei 17/2019?

– Amplia els supòsits de l’obligació d’oferir un lloguer social obligatori que ja venien regulats a la Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge que, de forma global regulava els següents extrems:

1.- Essencialment regulava mesures per a evitar els desnonaments que puguin produir una situació de manca d’habitatge.

2.- Obligava als Grans Tenidors, abans d’interposar qualsevol demanda judicial d’execució hipotecària o de desnonament per manca de pagament, a oferir una proposta de lloguer social als llogaters o unitats familiars que no disposin d’una alternativa d’habitatge i que es trobessin dins dels paràmetres de risc d’exclusió residencial.

– El citat Decret Llei 17/2019, com s’ha indicat, va ampliar l’obligació dels grans tenidors d’oferir un lloguer social abans d’interposar determinades demandes judicials:
3.- Desnonaments per venciment de la durada del contracte
4.- En determinats supòsits d’ocupació si l’habitatge es troba en una situació anòmala; que els ocupants no hagin rebutjat cap opció de reallotjament social en els darrers dos anys feta per una administració pública i que els serveis socials emetessin un informe favorable sobre l’arrelament i convivència a l’entorn veïnals dels ocupants en risc d’exclusió residencial.

La sentència del Tribunal Constitucional, com hem avançat, declara inconstitucional el contingut del Decret Llei 17/2019, però deixa subsistent el contingut de la Llei de 24/2015, de 29 de juliol. Què implica aquest pronunciament?

– Es declara inconstitucional l’obligació d’oferir un lloguer social obligatori en aquelles demandes de desnonament per venciment del termini i en aquells supòsits d’ocupació il·legal d’habitatges.

– Segueix subsistent l’obligació d’oferir un lloguer social en aquells desnonaments per manca de pagament o d’execució hipotecària que afectin o persones o unitats familiars en risc d’exclusió residencial, si l’arrendador és un gran tenidor.

– S’entendrà per gran tenidor:

*.- Entitats financeres, Filials immobiliàries d’aquestes entitats, Fons d’inversió i Entitats de Gestió d’Actius.
*.- Persones jurídiques titulars de més de 15 habitatges al territori de l’Estat. Excepció: Les persones que tinguin més d’un 15% de superfície habitable de la propietat qualificat com a habitatges de protecció oficial destinats a lloguer i els promotors socials.
*.- Els fons de capital de risc i titulització d’actius
*.- Persones físiques propietàries de més de 15 habitatges, o copropietàries, si la seva quota de participació representa més de 1.500 m2 de sòl destinat a habitatge.

– Així mateix, el Tribunal Constitucional anul·la aquells preceptes que facultaven a l’administració a adoptar mesures coercitives i fins i tot expropiatòries si existia un incompliment de la funció social de la propietat.

– Resta derogada l’obligació d’oferiment d’un nou contracte de lloguer social quan finalitzi la durada del primer, si es donaven els requisits de vulnerabilitat econòmica.

– Es declara la inconstitucionalitat de l’obligació dels Grans Tenidors d’oferir als ocupants el reallotjament a un habitatge de la seva propietat, en règim de lloguer.

B).- SENTÈNCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL DE 24 DE FEBRER DE 2.022 i DECRET LLEI 37/2020, DE 3 DE NOVEMBRE. Es declara la inconstitucionalitat dels 3 articles continguts a la Llei 37/2020, de 3 de novembre que establia l’obligació d’oferir un lloguer social abans d’interposar determinades accions judicials, si el titular és Gran Tenidor i els ocupants són vulnerables.

C).- SENTÈNCIA TRIBUNAL CONSTITUCIONAL DE 7 D’ABRIL DE 2.022 I LLEI 11/2020, DE 18 DE SETEMBRE, DE MESURES URGENTS EN MATÈRIA DE CONTENCIÓ DE RENDES EN ELS CONTRACTES D’ARRENDAMENT. (AMB RELACIÓ AL LLOGUER SOCIAL).

*.- Tal com s’haurà pogut observar, bona part de les normes de la Llei de Contenció de rendes que fan referencia al lloguer social obligatori que s’impugnen en aquest recurs han estat ja declarades inconstitucionals i nul·les per la Sentència 37/2022, motiu pel qual, una vegada declarada nul·la una norma per inconstitucional i, per tant, expulsada de l’ordenament, no requereix un nou pronunciament per part de l’Alt Tribunal.

*.- L’article 17 de la citada Llei determina que una vegada verificada la situació de risc d’exclusió residencial i una vegada formulada l’oferta de lloguer social, si els afectats la rebutgen, el demandant podrà iniciar el procediment judicial, a través d’una demanda acompanyada necessàriament de la documentació que acrediti que s’ha formulat una oferta de lloguer social .
Aquest pronunciament implica que el legislador català no ha tingut en compte que la Legislació processal és competència exclusiva de l’Estat i, per quest motiu, es declara inconstitucional i nul l’article 17 de la Llei 11/2020.

*.- Així mateix, l’article 18 del citat Text Legal regula l’obligació de reallotjament dels arrendataris vulnerables en determinats supòsits. El Tribunal Constitucional entén que l’article 18 imposa un requisit que condiciona l’accés al procediment judicial i, per aquest motiu, es declarat inconstitucional i nul.

LLEI 1/2022, DE 3 DE MARÇ, DE MODIFICACIÓ DE LA LLEI 18/2007, LLEI 2472015 I LLEI 4/2016, PER AFRONTAR L’EMERGÈNCIA EN L’ÀMBIT DE L’HABITATGE.

*.- El dia 8 de març de 2.022 es va publicar al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, la Llei 1/2022, de 3 de març, per afrontar l’emergència social en l’àmbit de l’habitatge.
*.- Aquesta norma va entrar en vigor desprès de que el Tribunal Constitucional anunciés la nul·litat i la inconstitucionalitat de diferents normes autonòmiques, tal s’ha exposat en els apartats anteriors.
*.- Malgrat els antecedents de l’Alt Tribunal, la Llei torna a donar “legalitat” al topall processal a l’hora d’iniciar determinats procediments processals, en concret:

• Imposa als Grans Tenidors d’habitatges l’obligació d’oferir un lloguer social a famílies sense alternativa habitacional i en risc d’exclusió residencial abans d’interposar demandes d’execució hipotecària o de desnonament per impagament o per fi de vigència del contracte.

1).- Durant 5 anys si el Gran Tenidor és persona física
2).- Durant 7 anys si es tracta de persona jurídica
3.- Durant 12 anys en cas de bancs o fons d’inversió

• Imposa el lloguer social per aquelles famílies que hagin ocupat pisos de Bancs o Fons d’Inversió amb anterioritat al dia 1 de juny de l’any 2.021 i que no hagin rebutjat cap opció de reallotjament de l’administració pública en els darrers dos anys. Els Serveis Socials hauran d’emetre un Informe favorable sobre el compliment dels paràmetres de risc d’exclusió residencial per part dels ocupants i sobre el seu arrelament i convivència a l’entorn veïnal.

• Regula mesures d’execució forçosa per aquells propietaris que hagin estat requerits per adoptar mesures per complir la funció social dels habitatges.

• La declaració d’incompliment de la funció social pot comportar l’adopció de mesures- sancions i/o multes- inclús d’execució forçosa en els supòsits de desocupació permanent i injustificada dels habitatges o en els supòsits de sobreocupació.

*.- Nova definició de Gran Tenidor:

• A més a més de la definició tradicional de “Gran Tenidor” de l’article 5 de la Llei 24/2015, de 29 de juliol, es modifica la definició de persona jurídica “Gran Tenidor” que passen a ser aquelles que disposin de més de 10 habitatges habitables– en lloc de 15- situats al territori de l’Estat.

*.- Renovació de contractes de lloguer social obligatori:

• S’estableix l’obligació de l’arrendador de celebrar nou contracte d’arrendament, per una única vegada, a aquells arrendataris que el seu contracte hagi finalitzat i que acreditin continuïn complint amb els requisits d’exclusió residencial.

*.- Arrendaments efectuats per l’Agència de l’Habitatge i Grans Tenidors:

• Els Grans Tenidors, persones físiques i Jurídiques, poden sol·licitar que l’Habitatge sigui arrendat per l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. A aquests efectes, s’hauran de complir els següents requisits:

1).- Durada: Aplicació de la normativa vigent
2).- Preu: Serà l’equivalent al mòdul de lloguer per Habitatges de Protecció Oficial
3).- Pagador: L’Agència de l’Habitatge
4).- Sol·licituds: Abans de presentar cap demanda judicial
5).- Àmbit d’aplicació: Es pot referir tant a habitatges subjectes a lloguer social obligatori a partir de l’entrada en vigor de la Llei, com a habitatges que ja tinguin contractes de lloguer social en vigor. En aquest darrer supòsit, la formalització del contracte requerirà el consentiment de la part arrendatària.
6).- Procediments judicial iniciats abans de l’entrada en vigor de la Llei 1/2022, de 3 de març: També serà aplicable en aquests supòsits l’obligació d’oferir un lloguer social obligatori si el procediment encara s’està tramitant.

CONCLUSIONS: S’IMPOSA O NO L’ OBLIGATORIETAT DEL LLOGUER SOCIAL OBLIGATORI?.

A.- SOBRE L’OBLIGATORIETAT D’OFERIR UN LLOGUER SOCIAL ABANS D’INTERPOSSAR DETERMINADES DEMANDES DE DESNONAMENT:

*.- La sentència del TC 16/2021, de 28 de gener, va declarar inconstitucional l’obligació dels propietaris d’oferir un lloguer social abans d’interposar determinades demandes. També declara inconstitucional aquesta obligació en aquells supòsits en que el procediment estigui en vigor. Indica la sentència que l’obligació d’oferir un lloguer social vulnera el “principi d’autonomia de la voluntat” i el seu fonament constitucional es basa en el lliure desenvolupament de la personalitat, així com en els drets a la tutela judicial efectiva. La norma estableix un requisit d’admisibilitat de la demanda “desproporcionat”. Per últim, la sentència exposa que els preceptes impugnats ja han estat expulsats de l’Ordenament Jurídic”.

* D’altra banda, la Sentència de 24 de febrer de 2.022, també declara inconstitucional i nul·la l’obligació d’oferir un lloguer social abans d’interposar una demanda de desnonament. Indica que la norma no es limita a establir una obligació verificable per l’administració, sinó que atribueix al compliment o incompliment d’allò ordenat, uns efectes que transcendeixen al plano processal. La sentència declara que la legislació processal es competència general de l’Estat. L’article 149.1.6 de la Constitució no permet a les Comunitats Autònomes introduir en el seu ordenament normes processals pel fet d’haver promulgat regulacions de dret substantiu en el exercici de les seves competències.

*.- Per últim, la sentència de 7 d’abril de 2.022, declara inconstitucionals aquells articles de la Llei 11/2020, de 18 de setembre, que obliguen al demandant o oferir un lloguer social abans d’interposar determinades demandes.

*.- En conseqüència, es pot concloure doncs que l’obligació d’oferiment d’un lloguer social abans d’interposar determinades demandes judicials continguda a la Llei 1/2022, de 3 de març, a l’ haver estat expulsada de l’Ordenament Juridic pel propi Tribunal Constitucional, no es podrà configurar com un requisit de procedibilitat i, per tant, no pot limitar els drets dels propietaris a l’hora d’interposar una demanda de desnonament per manca de pagament o per venciment del termini. No obstant, resulta imprescindible destacar que el règim sancionador per l’incompliment de l’oferiment de lloguer social per aquelles persones físiques o jurídiques obligades, continua vigent i que el fet de no formular la proposta obligatòria de lloguer social està qualificat com una falta greu que pot comportar una sanció de 9.000,00 a 90.000,00 euros.

Malgrat tot això exposat en el paràgraf precedent, el recurs d’un expedient sancionador basat en sancions per no haver ofert una oferta de lloguer social, por tenir un recorregut jurídic perfectament fonamentat, en perfecte comunió amb el contingut de les sentències del Tribunal Constitucional exposades en aquest escrit que han declarat la nul·litat d’aquests preceptes.

B.- SOBRE L’INCOMPLIMENT DE LA FUNCIÓ SOCIAL DE LA PROPIETAT I LES MULTES I/O SANCIONS ADMINISTRATIVES.

*.- La Llei 1/2022, de 3 de març determina que la declaració de l’incompliment de la funció social de la propietat pot comportar l’adopció de mesures d’execució forçosa, i en determinats supòsits ( desocupació o no destinar-se a residència habitual si es tracta d’un HPO ) pot comportar l’expropiació forçosa.
*.- El contingut de la sentència 16/2021 no deixa lloc a dubtes quan exposa que la imposició de multes coercitives per part de l’Administració o l’expropiació forçosa com a conseqüència de la desocupació d’un habitatge, vulneren el contingut essencial del dret a la propietat i, per tant, han d’esser declarats inconstitucionals i nuls.

*.- La conclusió a la que podem arribar és que, malgrat que les facultats descrites anteriorment , amb relació a les sancions coercitives que poden incloure la declaració de l’expropiació forçosa, han sigut recollides de nou per la Llei 1/2022, resulten inconstitucionals i nul·les segons declaracions de l’Alt Tribunal. Això implica que en els supòsits en que l’Administració, emparant-se en la Llei 1/2022, utilitzi aquest procediment sancionador, probablement seria declarada la seva nul·litat en seu judicial de conformitat amb la doctrina de l’Alt Tribunal. De fet, segons les últimes noticies publicades en premsa, L’Ajuntament de Barcelona ha tingut que retirar, per ordre judicial, les sancions que va imposar a un Fons d’Inversió per no oferir lloguers socials, essent el fonament jurídic utilitzat el contingut de la sentència de l’Alt Tribunal ( sentència 16/2021, de 28 de gener).

*.- Evidentment, aquesta situació creada ( hem de recordar que no és la primera, ni pel que sembla, serà l’última vegada que l’Alt Tribunal recorda i anul·la una norma dictada pel Govern de Catalunya o pel Parlament Autonòmic) té com a conseqüència directe una greu inseguretat jurídica amb relació a l’aplicació de les normes jurídiques relatives a l’habitatge, tant pels operadors jurídics, com pels ciutadans, que veuen com els seus drets que havien estat definits i garantits per les lleis – com el dret a la propietat i a la seguretat jurídica- corren la sort que els deparin les sentències del Tribunal Constitucional.