Publicada en el BOE este pasado sábado, 16 de marzo, la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Con la publicación en el BOE del 16 de marzo, de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, las nuevas condiciones para la concesión de hipotecas entrarán en vigor finalmente a medios del mes de junio

Esta norma, traspone de modo parcial en España la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, aunque no sustituye a la Ley Hipotecaria de 1946.

La Ley 5/2019 tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén avalados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

Información precontractual

Diez días antes de firmar el contrato los bancos tendrán la obligación de facilitar al cliente la siguiente documentación:

• La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que tiene carácter de oferta vinculante e incluye información ajustada al perfil del cliente y al préstamo solicitado;

• La FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). En la que deben figurar las cláusulas de préstamo, los índices de referencia usados para calcular el interés a pagar, la indicación de si habrá un interés mínimo en caso de variación del índice de referencia, la posibilidad de que haya un vencimiento anticipado en caso de impago de varias cuotas, así como cuáles serían sus costes derivados, etc.

Además de estas fichas la información facilitada debe contener un documento con simulaciones de cuotas y su variación a lo largo de los años (en el caso de que sea de tipo variable), una copia del proyecto del contrato que deberá desglosar todos los costes que implique la firma final, una guía clara sobre los gastos que corresponden al banco y al cliente, las condiciones de las garantías del seguro que se exijan e información sobre el asesoramiento gratuito que debe dar el notario.

Nuevo papel del notario

Una vez el consumidor haya decidido cuál es la entidad financiera y el crédito más adecuado a sus intereses deberá comunicar al banco el nombre del notario que haya elegido para que le remitan, por medios telemáticos, toda la documentación relacionada con el préstamo. Es entonces cuando el notario deberá explicar al consumidor los aspectos más relevantes del préstamo y contestar a todas sus preguntas, de forma que este pueda tener, con su asesoramiento imparcial, un conocimiento completo del contrato y, por tanto, de sus derechos y obligaciones.

Ahora el notario debe resolver todas las dudas en los días previos a la firma, comprobar que no hay cláusulas abusivas por parte de la entidad y ratificar que el titular entiende lo que está contratando.

Seguidamente redactará un acta notarial que será gratuita, en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones dadas al consumidor, así como de las preguntas que este le haya planteado con sus respectivas respuestas.

Reparto de gastos

A partir del 16 de junio el banco paga la gestoría, los aranceles notariales, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Por su parte el comprador seguirá pagando los gastos de tasación y las segundas copias del notario, en el caso de que las solicite.

Además, no se ha limitado la comisión de apertura, pero solo se puede cobrar una vez.

Desahucios

Se han endurecido los requisitos exigidos para que un banco aplique su derecho de vencimiento anticipado en caso de impago.

Así, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad.

Aunque el número de cuotas impagadas necesarias para llegar a acumular el 3% de la primera mitad o el 7% de la segunda dependerá tanto del tipo de interés y del plazo de vida residual de la hipoteca, así como de la parte del préstamo ya amortizado, en la mayoría de los casos el número será claramente mayor a las tres cuotas mensuales que hoy día recogen las cláusulas hipotecarias como requisito para proceder a la ejecución.

Amortización anticipada

Se introducen límites máximos a las comisiones por reembolso anticipado en los préstamos.

A tipo variable, las partes podrán acordar bien el 0,25% durante los tres primeros años, bien el 0,15% durante los cinco primeros años, una de las dos opciones. Pasado el plazo inicial escogido de 3 o 5 años, para el resto de la vida de préstamo la comisión será del 0%.

A tipo de interés fijo de hasta un 2% del capital amortizado los diez primeros años de vida y del 1,5% si se decide llevar a cabo posteriormente.

Estudio de solvencia

El banco está obligado a estudiar la capacidad económica del cliente, teniendo en cuenta, entre otros aspectos, los ingresos presentes y futuros, su empleo, sus ahorros, gastos fijos, etc. Asimismo, debe consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España.

Novación y subrogación

Por cambiar un préstamo de tipo variable a otro a tipo fijo en la misma entidad (novación) podrá aplicarse una comisión de hasta un 0,15% como máximo durante los tres primeros años de vida de la hipoteca, pero a partir de ese momento no supone gasto alguno.

Además, el cliente podrá subrogar sin costes y llevar libremente su hipoteca a otro banco ya que entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro para evitar el robo de clientes.

Interés de demora

En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso.

Prohibición de cláusulas suelo

Se prohíbe la aplicación de un límite a la baja en las financiaciones con tipo de interés variable (cláusula suelo), estableciéndose un tipo mínimo del 0% por defecto.