Principales novedades del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Principales novedades del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

La reforma contenida en este Real Decreto-ley deberá convalidarse en el plazo máximo de 30 días por la Diputación Permanente del Congreso de Diputados, pero sus normas son ya aplicables desde el día 6 de marzo.

Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva norma, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

No obstante, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en el nuevo decreto.

Estas son las principales novedades:

Modificaciones de la LAU.

El real decreto dispone la ampliación de la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de 3 a 5 años (o a 7 años si el arrendador es persona jurídica).

Se exige que la causa “de necesidad” para ocupar la vivienda para sí o sus familiares por parte del arrendador (persona física), que le faculta para resolver anticipadamente el contrato, una vez transcurrido el primer año de su duración, haya sido manifestada expresamente al tiempo de su celebración. El preaviso del arrendador para recuperar la vivienda deberá ser de dos meses.

También se dispone la ampliación de la prórroga tácita (plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, en el caso de que ninguna de las partes manifieste su voluntad de no renovarlo) de uno a tres años y recoge como novedad la ampliación del plazo de preaviso, por el que se establecen cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario.

El incremento de la renta de alquiler, producido por la actualización anual, no podrá exceder a la variación experimentada por el Índice de Precios al Consumo (IPC) a fecha de cada actualización.

Se limitan las garantías adicionales a la fianza, que no podrán exceder del importe de dos mensualidades de renta, salvo que se trate de contratos de larga duración (duración superior a 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica).

Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador si este es persona jurídica.

En caso de enajenación de la vivienda arrendada, el comprador deberá subrogarse en el contrato de arrendamiento respetando los plazos y condiciones pactadas, aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

En los contratos de larga duración, podrá pactarse la renuncia a la subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario. Se exceptúan los supuestos en los que el subrogado se encuentre en situaciones de especial vulnerabilidad.

Se hace referencia al derecho de tanteo y retracto que podrá establecer la legislación sobre vivienda, respecto a la totalidad del inmueble, en supuestos de venta conjunta de la vivienda con otras viviendas propiedad del arrendador, o cuando se vendan de forma conjunta por parte de varios propietarios a un mismo comprador. 

Se aclara la remisión de los contratos de alquiler turístico de vivienda a la normativa sectorial turística que resulte aplicable. 

Novedades en materia fiscal. 

Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95 por ciento en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

Se exceptúa la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.

Se posibilita que los Ayuntamientos puedan determinar mediante ordenanza fiscal el recargo del IBI a las viviendas desocupadas con carácter permanente. 

Modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La reforma posibilita que los arrendatarios puedan instar procedimientos de juicio verbal cuando la cuantía no supere 6.000 €.

Se termina con los desahucios “abiertos”. Los juzgados deberán fijar el día y hora exactos para practicar los lanzamientos. 

Los juzgados comunicarán de oficio a los Servicios Sociales la existencia del procedimiento de desahucio, a los efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad.

La suspensión de los procesos judiciales, en supuestos de vulnerabilidad del arrendatario, será de un mes en caso de que el arrendador sea persona física, y de tres meses, si el arrendador es persona jurídica.

Sobre los precios de alquiler de la vivienda.

Se crea un Sistema de Índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, que deberá ser elaborado por la Administración General del Estado en el plazo de ocho meses.

Se prevé que para la determinación de dicho índice se utilizarán, entre otras fuentes de información, los datos procedentes de la Administración tributaria, del Catastro Inmobiliario, del Registro de la Propiedad y de los Registros de depósito de las fianzas de alquiler.