Novedades del libro VI del Código Civil de Catalunya: regulación de las arras

El libro sexto busca la transparencia y esto se hace evidente en la nueva regulación de las arras.

Las arras han sido siempre un tema polémico en el contrato de compraventa, dando lugar a un montón de conflictos y a una copiosa jurisprudencia. La nueva ley pretende disminuir el conflicto y evitar la falta de coincidencia entre lo querido y los pactos.

En primer lugar, hay que saber que hay tres tipos de arras:

  • Arras penitenciales: son aquellas que autorizan a cualquiera de las dos partes a desligarse lícitamente del contrato, perdiéndolas el comprador si se arrepiente o teniéndolas que devolver dobladas el vendedor si éste desiste.
  • Arras confirmatorias: corresponden a la entrega de una cantidad de dinero, como parte proporcional del precio total de una compraventa, que sirve para confirmar el contrato. Si una de las dos partes se echa para atrás, la parte contraria podrá escoger entre exigir el cumplimiento del contrato o exigir la resolución de la obligación. En éste caso, la parte perjudicada puede exigir una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
  • Arras penales: funcionan como las arras confirmatorias, pero al mismo tiempo predeterminan la indemnización en caso de incumplimiento del contrato.

La importancia de conocer los tres tipos de arras radica en las diferentes consecuencias derivadas de la firma de unas u otras, consecuencias que vendrán determinadas fundamentalmente por el contenido de su redacción. Por otro lado, el hecho que un contrato hable de arras penitenciales no presupone que las arras deban tener esta condición. La nueva Ley ha introducido la novedad siguiente en la regulación de las arras penitenciales:

Si se desea que el desistimiento del vendedor comporte el pago del doble del precio entregado y/o que el desistimiento del comprador suponga la pérdida de la cantidad entregada, se deberá pactar de forma expresa. En caso contrario, tota cantidad librada como arras se considerará a cuenta del precio (arras confirmatorias o penales, según cuál sea la redacción). Así pues, las arras penitenciales deberán ser pactadas de forma expresa.

Atentos, por tanto, a la hora de firmar un contrato de arras, ya que delante de la diversidad reconocida, a falta de indicación expresa en los contratos, la entrega de arras tiene una función puramente confirmatoria o de pago de una parte del precio final.

Finalmente, una de las grandes novedades por lo que se refiere a las arras penitenciales es la posibilidad de constituir un de constituir depósito notarial e inscribirlas por un plazo de hasta 6 meses en el Registro de la Propiedad, quedando así el inmueble afecto a su devolución, llegado el caso.