Modificación de la LAU: aspectos clave

El Gobierno ha publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) del 18 de diciembre de 2018 el real decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que aprobó en Consejo de Ministros.

Afectará a los contratos de arrendamiento de vivienda que se firmen a partir del miércoles 19 de diciembre, y a los anteriores que por pacto entre las partes deseen acogerse.

Como estaba previsto, incluye el alargamiento del plazo de los contratos de hasta cinco años (si el arrendador es persona física) o de 7 años (si el arrendador es persona jurídica) y la limitación de la actualización de las rentas del alquiler que quedará limitada a las variaciones que puedan sufrir los Índices de Precios al Consumo en caso de pacto contractual, en defecto de pacto no podrá actualizarse la renta del alquiler. Asimismo, se determina la inclusión de la vivienda social en las inversiones financieramente sostenibles, esto es, en las que pueden acometer los ayuntamientos sin incumplir la regla de gasto.

En caso de que el Congreso derogase este decreto cuando lo vote en el plazo de un mes, sería de aplicación para los contratos firmados hasta entonces.

Resumimos los aspectos más destacados: 

Duración de los contratos y fianzas

Se recuperan los plazos establecidos con anterioridad a la reforma liberalizadora de 2013. De esta manera, se establece en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años,

En cuanto a la prórroga legal prevista en el artículo 10 del Decreto, se establece que llegada la fecha de vencimiento del contrato, si no existe comunicación de alguna de las partes se prorrogará el contrato durante tres años más.

Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza (de un mes) que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, salvo que se trate de contratos de larga duración. En total son tres meses como máximo.

Por otro lado, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, exceptuando aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

Incrementos de renta

Durante la vigencia del contrato, la renta podrá ser revisada en los términos fijados en el contrato. En este caso, es decir, en caso de pacto expreso, las partes deberán expresar y detallar el índice y la metodología de referencia, pues en caso contrario, se aplicará la variación de conformidad con el Índice de Garantía de Competitividad. Si no existe pacto contractual, la renta no se modificará.

En los contratos de arrendamiento de renta reducida (aquella que está acogida a algún programa de ayudas), la actualización anual de la renta no podrá exceder de la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo.

Obras en la vivienda y el edificio

El Decreto Ley permite elevar la renta al arrendatario, cuando el arrendador efectúe obras de mejora en el inmueble, transcurridos los cinco primeros años – en la legislación anterior, transcurridos los 3 primeros años-.

Sin perjuicio del texto legal, en cualquier momento desde el inicio del contrato y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, podrán realizarse obras de mejora e incrementarse la renta del contrato.

Ahora bien, no pueden ser obras propias del deber del propietario de conservación de la vivienda sino que supongan claras mejoras del inmueble.

Se modifica asimismo parte de la Ley de Propiedad Horizontal estatal:  el Gobierno quiere estimular las mejoras de acceso en un contexto en el que cada vez hay más personas en situación de movilidad reducida por el envejecimiento de la población.

En un plazo de tres años (se quiere dar tiempo a las comunidades para adaptarse) deberá aumentarse al 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios para la realización de las obras obligatorias de accesibilidad.

Asimismo, se establece la obligatoriedad de las obras de accesibilidad establecidas legalmente cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

No obstante lo anterior, las medidas y modificaciones que afectan a la Ley de Propiedad Horizontal desplegarán sus efectos jurídicos en el territorio español, pero no en Cataluña, pues disponemos de Ley propia contenida en el Libro V del Código Civil de Cataluña. Deberemos pues esperar a que se modifique el citado Libro V.

Viviendas excluidas

Las viviendas que superen los 300 metros cuadrados o «en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional», es decir, los que tengan un precio de alquiler de más de 4.500 euros al mes, no están incluidas en la reforma.

Estos arrendamientos se regirán por acuerdo entre las partes y por las disposiciones del Código Civil.

Vivienda social

Entre otras cosas, el Plan Estatal de Vivienda pasará a apoyar en exclusiva la vivienda en alquiler social y asequible; se movilizará suelo público con este fin a través de colaboración público-privada; y se amplía el ámbito de las inversiones financieramente sostenibles para que los ayuntamientos puedan invertir en vivienda sin incumplir la regla de gasto.

Vivienda turística

A partir de ahora, las viviendas turísticas deberán ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.

También se recoge una reforma del régimen de propiedad horizontal estatal que explicita la mayoría cualificada necesaria (tres quintos) para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda.

Desahucios

Se introduce una modificación del procedimiento de desahucio de vivienda cuando afecte a hogares vulnerables y se suspende el procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de dos meses cuando el demandante sea persona jurídica.

Fiscalidad

Se aprueba la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, con el fin de reducir las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler.

El decreto también toca la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) aunque tan solo en dos supuestos:

  • Cuando el arrendador sea un ente público se podrá eximir al inquilino del pago de este impuesto. Esto es, se elimina la obligación de repercutir este tributo al arrendatario en un alquiler social de vivienda por parte de Administraciones.
  • Los ayuntamientos podrán bonificar hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

Asimismo, introduce en la Ley Reguladora de Haciendas Locales la definición de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del IBI que se estableció en 2002.