LA INCONSTITUCIONALIDAD DE LAS LEYES CATALANAS EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS. ¿QUÉ LEY DEBE APLICARSE AHORA? PARTE 2

ALQUILER SOCIAL OBLIGATORIO

El día 7 de marzo del presente año 2.022 se publicó en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya la Ley 1/2022, de 3 de marzo, con el fin de afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda. No obstante, esta norma ha entrado en vigor después de que el Tribunal Constitucional anunciara la inconstitucionalidad de diferentes normas aprobadas por el Parlamento de Cataluña que son precursoras directas de esta norma. Por tanto, y con el fin de conocer qué preceptos legales son actualmente aplicables, resulta necesario conocer seguir el recorrido jurídico de algunas normas declaradas inconstitucionales por el Tribunal Constitucional que la Ley 1/2022 ha vuelto a aprobar. A estos efectos hay que destacar tres sentencias:

A).- SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL DE 28 DE ENERO DEL AÑO 2.021 CONTRA EL DECRETO LEY 17/2019, DE 23 DE DICIEMBRE. El Alto Tribunal no entra a valorar si los preceptos contenidos en este Decreto Ley invaden competencias del Estado, sino que se ha centrado en determinar que el vehículo legislativo empleado, el Decreto Ley, no es el adecuado ni el correcto para regular elementos esenciales del derecho de propiedad en una Comunidad Autónoma.

Qué regulaba el Decreto Ley 17/2019??.

  • Amplía los supuestos de la obligación de ofrecer un alquiler social obligatorio que ya venían regulados en la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda que, de forma global regulaba los siguientes extremos:

1.- Esencialmente regulaba medidas para evitar los desahucios que puedan producir una situación de falta de vivienda.

2.- Obligaba a los Grandes Tenedores, antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por falta de pago, a ofrecer                una propuesta de alquiler social a los inquilinos o unidades familiares que no dispusieran de una alternativa de vivienda y que se encontraran dentro de los            parámetros de riesgo de exclusión residencial.

  • El citado Decreto Ley 17/2019, como se ha indicado, amplió la obligación de los grandes tenedores de ofrecer un alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales:
    3.- Desahucios por vencimiento de la duración del contrato
    4.- En determinados supuestos de ocupación si la vivienda se encuentra en una situación anómala; que los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social en los últimos dos años hecha por una administración pública y que los servicios sociales emitieran un informe favorable sobre el arraigo y convivencia en el entorno vecinales de los ocupantes en riesgo de exclusión residencial.

La sentencia del Tribunal Constitucional, como hemos adelantado, declara inconstitucional el contenido del Decreto Ley 17/2019, pero deja subsistente el contenido de la Ley de 24/2015, de 29 de julio. ¿Qué implica este pronunciamiento?

  • Se declara inconstitucional la obligación de ofrecer un alquiler social obligatorio en aquellas demandas de desahucio por vencimiento del plazo y en aquellos supuestos de ocupación ilegal de viviendas.
  • Sigue subsistente la obligación de ofrecer un alquiler social en aquellos desahucios por falta de pago o de ejecución hipotecaria que afecten o personas o unidades familiares en riesgo de exclusión residencial, si el arrendador es un gran tenedor.
  • Se entenderá por gran tenedor:

*.- Entidades financieras, Filiales inmobiliarias de estas entidades, Fondos de inversión y Entidades de Gestión de Activos.
*.- Personas jurídicas titulares de más de 15 viviendas en el territorio del Estado. Excepción: Las personas que tengan más de un 15% de superficie habitable de la propiedad calificada como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler y los promotores sociales.
*.- Los fondos de capital de riesgo y titulización de activos
*.- Personas físicas propietarias de más de 15 viviendas, o copropietarias, si su cuota de participación representa más de 1.500 m2 de suelo destinado a vivienda.

  • Asimismo, el Tribunal Constitucional anula aquellos preceptos que facultaban a la administración a adoptar medidas coercitivas e incluso expropiatorias si existía un incumplimiento de la función social de la propiedad.
  • Queda derogada la obligación de ofrecimiento de un nuevo contrato de alquiler social cuando finalice la duración del primero, si se daban los requisitos de vulnerabilidad económica.
  • Se declara la inconstitucionalidad de la obligación de los Grandes Tenedores de ofrecer a los ocupantes el realojamiento a una vivienda de su propiedad, en régimen de alquiler.

B).- SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL DE 24 DE FEBRERO DE 2.022 y DECRETO LEY 37/2020, DE 3 DE NOVIEMBRE. Se declara la inconstitucionalidad de los 3 artículos contenidos en la Ley 37/2020, de 3 de noviembre que establecía la obligación de ofrecer un alquiler social antes de interponer determinadas acciones judiciales, si el titular es Gran Tenedor y los ocupantes son vulnerables.

C).- SENTENCIA TRIBUNAL CONSTITUCIONAL DE 7 DE ABRIL DE 2.022 Y LEY 11/2020, DE 18 DE SEPTIEMBRE, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE CONTENCIÓN DE RENTAS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO. (CON RELACIÓN AL ALQUILER SOCIAL).

*.- Tal y como se habrá podido observar, buena parte de las normas de la Ley de Contención de rentas que hacen referencia al alquiler social obligatorio que se impugnan en este recurso han sido ya declaradas inconstitucionales y nulas por la Sentencia 37/2022, motivo por el cual, una vez declarada nula una norma por inconstitucional y, por tanto, expulsada del ordenamiento, no requiere un nuevo pronunciamiento por parte del Alto Tribunal.

*.- El artículo 17 de la citada Ley determina que una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial y una vez formulada la oferta de alquiler social, si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado una oferta de alquiler social .
Este pronunciamiento implica que el legislador catalán no ha tenido en cuenta que la Legislación procesal es competencia exclusiva del Estado y, por este motivo, se declara inconstitucional y nulo el artículo 17 de la Ley 11/2020.

*.- Asimismo, el artículo 18 del citado Texto Legal regula la obligación de realojamiento de los arrendatarios vulnerables en determinados supuestos. El Tribunal Constitucional entiende que el artículo 18 impone un requisito que condiciona el acceso al procedimiento judicial y, por este motivo, es declarado inconstitucional y nulo.

LEY 1/2022, DE 3 DE MARZO, DE MODIFICACIÓN DE LA LEY 18/2007, LEY 24/2015 Y LEY 4/2016, PARA AFRONTAR LA EMERGENCIA EN EL ÁMBITO DE LA VIVIENDA.

*.- El día 8 de marzo de 2.022 se publicó en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, la Ley 1/2022, de 3 de marzo, para afrontar la emergencia social en el ámbito de la vivienda.
*.- Esta norma entró en vigor después de que el Tribunal Constitucional anunciara la nulidad y la inconstitucionalidad de diferentes normas autonómicas, tal se ha expuesto en los apartados anteriores.
*.- A pesar de los antecedentes del Alto Tribunal, la Ley vuelve a dar «legalidad» al tope procesal a la hora de iniciar determinados procedimientos procesales, en concreto:

• Impone a los Grandes Tenedores de viviendas la obligación de ofrecer un alquiler social a familias sin alternativa habitacional y en riesgo de exclusión residencial antes de interponer demandas de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago o por fin de vigencia del contrato.

1).- Durante 5 años si el Gran Tenedor es persona física
2).- Durante 7 años si se trata de persona jurídica
3.- Durante 12 años en caso de bancos o fondos de inversión

• Impone el alquiler social para aquellas familias que hayan ocupado pisos de Bancos o Fondos de Inversión con anterioridad al día 1 de junio del año 2.021 y que no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento de la administración pública en los últimos dos años. Los Servicios Sociales deberán emitir un Informe favorable sobre el cumplimiento de los parámetros de riesgo de exclusión residencial por parte de los ocupantes y sobre su arraigo y convivencia en el entorno vecinal.

• Regula medidas de ejecución forzosa para aquellos propietarios que hayan sido requeridos para adoptar medidas para cumplir la función social de las viviendas.

• La declaración de incumplimiento de la función social puede conllevar la adopción de medidas- sanciones y/o multas- incluso de ejecución forzosa en los supuestos de desocupación permanente e injustificada de las viviendas o en los supuestos de sobreocupación.

*.- Nueva definición de Gran Tenedor:

• Además de la definición tradicional de «Gran Tenedor» del artículo 5 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, se modifica la definición de persona jurídica «Gran Tenedor» que pasan a ser aquellas que dispongan de más de 10 viviendas habitables en lugar de 15- situadas en el territorio del Estado.

*.- Renovación de contratos de alquiler social obligatorio:

• Se establece la obligación del arrendador de celebrar nuevo contrato de arrendamiento, por una única vez, a aquellos arrendatarios que su contrato haya finalizado y que acrediten continúen cumpliendo con los requisitos de exclusión residencial.

*.- Arrendamientos efectuados por la Agencia de la Vivienda y Grandes Tenedores:

• Los Grandes Tenedores, personas físicas y Jurídicas, pueden solicitar que la Vivienda sea arrendada por la Agencia de la Vivienda de Cataluña. A estos efectos, deberán cumplirse los siguientes requisitos:

1).- Duración: Aplicación de la normativa vigente
2).- Precio: Será el equivalente al módulo de alquiler para Viviendas de Protección Oficial
3).- Pagador: La Agencia de la Vivienda
4).- Solicitudes: Antes de presentar ninguna demanda judicial
5).- Ámbito de aplicación: Puede referirse tanto a viviendas sujetas a alquiler social obligatorio a partir de la entrada en vigor de la Ley, como a viviendas que ya tengan contratos de alquiler social en vigor. En este último supuesto, la formalización del contrato requerirá el consentimiento de la parte arrendataria.
6).- Procedimientos judiciales iniciados antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2022, de 3 de marzo: También será aplicable en estos supuestos la obligación de ofrecer un alquiler social obligatorio si el procedimiento aún se está tramitando.

CONCLUSIONES: ¿SE IMPONE O NO LA OBLIGATORIEDAD DEL ALQUILER SOCIAL OBLIGATORIO? .

A.- SOBRE LA OBLIGATORIEDAD DE OFRECER UN ALQUILER SOCIAL ANTES DE INTERPONER DETERMINADAS DEMANDAS DE DESAHUCIO:

*.- La sentencia del TC 16/2021, de 28 de enero, declaró inconstitucional la obligación de los propietarios de ofrecer un alquiler social antes de interponer determinadas demandas. También declara inconstitucional esta obligación en aquellos supuestos en que el procedimiento esté en vigor. Indica la sentencia que la obligación de ofrecer un alquiler social vulnera el «principio de autonomía de la voluntad» y su fundamento constitucional se basa en el libre desarrollo de la personalidad, así como en los derechos a la tutela judicial efectiva. La norma establece un requisito de admisibilidad de la demanda «desproporcionado». Por último, la sentencia expone que los preceptos impugnados ya han sido expulsados del Ordenamiento Jurídico».

* Por otra parte, la Sentencia de 24 de febrero de 2.022, también declara inconstitucional y nula la obligación de ofrecer un alquiler social antes de interponer una demanda de desahucio. Indica que la norma no se limita a establecer una obligación verificable por la administración, sino que atribuye al cumplimiento o incumplimiento de lo ordenado, unos efectos que trascienden al plano procesal. La sentencia declara que la legislación procesal es competencia general del Estado. El artículo 149.1.6 de la Constitución no permite a las Comunidades Autónomas introducir en su ordenamiento normas procesales por haber promulgado regulaciones de derecho sustantivo en el ejercicio de sus competencias.

*.- Por último, la sentencia de 7 de abril de 2.022, declara inconstitucionales aquellos artículos de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, que obligan al demandante a ofrecer un alquiler social antes de interponer determinadas demandas.

*.- En consecuencia, puede concluirse pues que la obligación de ofrecimiento de un alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales contenida en la Ley 1/2022, de 3 de marzo, al haber sido expulsada del Ordenamiento Jurídico por el propio Tribunal Constitucional, no podrá configurarse como un requisito de procedibilidad y, por tanto, no puede limitar los derechos de los propietarios a la hora de interponer una demanda de desahucio por falta de pago o por vencimiento del plazo. No obstante, resulta imprescindible destacar que el régimen sancionador por el incumplimiento del ofrecimiento de alquiler social para aquellas personas físicas o jurídicas obligadas, continúa vigente y que el hecho de no formular la propuesta obligatoria de alquiler social está calificado como una falta grave que puede conllevar una sanción de 9.000,00 a 90.000,00 euros.

A pesar de todo lo expuesto en el párrafo precedente, el recurso de un expediente sancionador basado en sanciones por no haber ofrecido una oferta de alquiler social, puede tener un recorrido jurídico perfectamente fundamentado, en perfecta comunión con el contenido de las sentencias del Tribunal Constitucional expuestas en este escrito que han declarado la nulidad de estos preceptos.

B.- SOBRE EL INCUMPLIMIENTO DE LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD Y LAS MULTAS Y/O SANCIONES ADMINISTRATIVAS.

*.- La Ley 1/2022, de 3 de marzo determina que la declaración del incumplimiento de la función social de la propiedad puede comportar la adopción de medidas de ejecución forzosa, y en determinados supuestos ( desempleo o no destinarse a residencia habitual si se trata de una VPO ) puede conllevar la expropiación forzosa.
*.- El contenido de la sentencia 16/2021 no deja lugar a dudas cuando expone que la imposición de multas coercitivas por parte de la Administración o la expropiación forzosa como consecuencia de la desocupación de una vivienda, vulneran el contenido esencial del derecho a la propiedad y, por tanto, deben ser declarados inconstitucionales y nulos.

*.- La conclusión a la que podemos llegar es que, a pesar que las facultades descritas anteriormente , con relación a las sanciones coercitivas que pueden incluir la declaración de la expropiación forzosa, han sido recogidas de nuevo por la Ley 1/2022, resultan inconstitucionales y nulas según declaraciones del Alto Tribunal. Ello implica que en los supuestos en que la Administración, amparándose en la Ley 1/2022, utilice este procedimiento sancionador, probablemente sería declarada su nulidad en sede judicial de conformidad con la doctrina del Alto Tribunal. De hecho, según las últimas noticias publicadas en prensa, El Ayuntamiento de Barcelona ha tenido que retirar, por orden judicial, las sanciones que impuso a un Fondo de Inversión por no ofrecer alquileres sociales, siendo el fundamento jurídico utilizado el contenido de la sentencia del Alto Tribunal ( sentencia 16/2021, de 28 de enero).

*.- Evidentemente, esta situación creada ( debemos recordar que no es la primera, ni al parecer, será la última vez que el Alto Tribunal recuerda y anula una norma dictada por el Gobierno de Cataluña o por el Parlamento Autonómico) tiene como consecuencia directa una grave inseguridad jurídica con relación a la aplicación de las normas jurídicas relativas a la vivienda, tanto por los operadores jurídicos, como por los ciudadanos, que ven como sus derechos que habían sido definidos y garantizados por las leyes – como el derecho a la propiedad y a la seguridad jurídica- corren la suerte de que les deparen las sentencias del Tribunal Constitucional.