LA INCONSTITUCIONALIDAD DE LAS LEYES CATALANAS EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS. ¿QUÉ LEY DEBE APLICARSE AHORA? PARTE 1

LEY DE CONTENCIÓN DE RENTAS DE ALQUILER

Finalmente, tal como era de esperar, y como consecuencia de las diferentes sentencias del Tribunal Constitucional que se han venido dictando, el día 10 de marzo del presente año 2.022, se declaró la nulidad y la inconstitucionalidad de determinados artículos de la Ley de Contención de rentas de Cataluña. Efectivamente, la sentencia del Alto Tribunal número 37/2022, de 10 de marzo, resuelve el recurso del Grupo Parlamentario Popular contra la citada Ley catalana y declara inconstitucionales y nulos los artículos esenciales que limitaban la libre determinación de las rentas del alquiler de los contratos de arrendamiento. No obstante, esta declaración no afecta a las situaciones jurídicas consolidadas, sino sólo a aquellos contratos celebrados con posteridad a la entrada en vigor de la sentencia, es decir, a aquellos concertados a partir del día 9 de abril de 2.022 -día siguiente de la fecha de la publicación de la sentencia-.
Por otra parte, el día 12 de mayo de 2.022, se publicó la segunda sentencia del Tribunal Constitucional con relación a la Ley de Contención de rentas catalana. Esta vez, el Tribunal resuelve el recurso de inconstitucionalidad presentado por el Presidente del Gobierno. Asimismo, declara la nulidad y la inconstitucionalidad de otros artículos que, por afectar a la vía procesal y al régimen sancionador, abordaremos en otro artículo.
Toda esta situación ha generado una confusión y, por ende, una gran inseguridad jurídica para los ciudadanos y también por los operadores jurídicos, en un sector tan esencial como es el de la vivienda. De hecho, los diferentes textos jurídicos que se iban publicando, así como su contenido, ya hacía prever por una gran parte de los juristas, la más que probable declaración de inconstitucionalidad de aquellos.
Pero, para poder entender el sentido de la sentencia sin entrar, por lo que interesa en este artículo, en tecnicismos jurídicos, resulta necesario exponer previamente las normas jurídicas de la Ley de Contención de rentas.

a.). – Contenido de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre:

*.- Entrada en vigor: La Ley de Contención de rentas entró en vigor el día 22 de septiembre del año 2.020, a pesar del contenido del Dictamen del Consejo de Garantías estatutarias que ya advirtió al Parlamento catalán de que no disponía de competencias para regular y, por tanto, limitar, la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, en contra de lo que se establecía en la Ley estatal ( LAU 29/1994, de 24 de noviembre) que otorgaba libre albedrío a las partes contratantes para concertar la renta que tuvieran por conveniente.
La Ley fue aprobada vía trámite de urgencia, sin debate en comisiones y sin convocar a los agentes del sector inmobiliario.
*.- Determinación de la renta del alquiler: Tal y como se ha indicado anteriormente, el artículo 17 de la LAU de 1.994 refiere que «la renta será la que libremente estipulen las partes» y, precisamente, es este extremo el que modificó la Ley catalana, mediante la calificación de determinadas zonas del territorio como áreas con mercado de vivienda tenso, sujetando, por tanto, los contratos de arrendamiento celebrados en estas zonas, a un régimen de contención de rentas. En este sentido, la determinación de la renta del alquiler, en aquellos contratos concluidos en un área de marcado de vivienda tenso, quedaban sometidos a dos limitaciones:
• No podía exceder el precio de referencia por el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano
• No podía superar la renta consignada en el último contrato de arrendamiento, actualizada según el IGC ( Índice Garantía de competitividad), si la vivienda había sido arrendada dentro de los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la Ley ( 22 septiembre 2.020).
• Todo ello implicaba que se debía tomar la menor de las dos cantidades.
*.- Repercusiones de otros conceptos:
• No se podían repercutir los gastos generales del inmueble si esta facultad no había sido prevista en el contrato de arrendamiento anterior, concertado dentro de los 5 años anteriores a la Ley catalana.
• El arrendador debía entregar a la parte arrendataria, cada mes de enero, la liquidación de los gastos efectivamente satisfechos durante el año anterior, y si éstas eran inferiores a los abonados, debía devolver el exceso.
*.- Reembolso de cantidades percibidas en exceso: El cobro por el arrendador de rentas que rebasen los umbrales establecidos en la Ley, da derecho al arrendatario a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso. Esta obligación devengará el interés legal del dinero, incrementado en 3 puntos.
*.- Deber de informar sobre el régimen de limitación de rentas en las ofertas de arrendamiento: En todas las ofertas de arrendamiento, se debe informar necesariamente de la aplicación del valor que corresponda al Índice de Referencia de precios de alquiler de viviendas.
*.- Habilitación para la aplicación de porcentajes correctores: La declaración de un área de mercado de vivienda tenso, puede incluir la posibilidad de minorar o incrementar, hasta un máximo del 5% los límites máximos y mínimos. A estos efectos, el día 20 de septiembre del año 2.021, un año después del cumplimiento de la vigencia de la Ley de Contención de rentas, se publicó en el DOGC el listado de municipios que habían solicitado la renovación de declaración de área tensa de mercado de vivienda. En Barcelona se aprobó con una duración de 5 años, minorando un 5% del precio de referencia e incluyendo, asimismo, las viviendas de más de 150 m2.

LA CÁMARA DE LA PROPIEDAD URBANA DE BARCELONA, INTERPUSO RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO CONTRA LOS ANUNCIOS DE DECLARACIONES DE ÁREAS DE MERCADO DE VIVIENDA TENSO ANUNCIADOS POR EL AYUNTAMIENTO DE BARCELONA, Y MEDIANTE AUTO DE 12 DE MAYO DE 2.022, SE HA DECLARADO LA ACEPTACIÓN DE LA MEDIDA CAUTELAR SOLICITADA Y, EN CONSECUENCIA SE HA SUSPENDIDO LA EJECUTIVIDAD DE LAS ÁREAS DE MERCADO TENSO.

*.- Prórrogas de los contratos: En aquellos supuestos de prórrogas de contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley, que incluyeran una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta, se aplican los topes de la Ley.
*.- Viviendas de nueva edificación o resultantes de una gran rehabilitación: El régimen de contención de rentas entra en vigor en un plazo de 3 años, contados desde la entrada en vigor de la Ley.

b).- SITUACIÓN ACTUAL: La sentencia se ha dictado, de forma esencial, al amparo del contenido del artículo 149.1.8º de la Constitución, que atribuye la competencia exclusiva al Estado para establecer las bases de las obligaciones contractuales y, por este motivo, la sentencia declara la nulidad de casi todos los artículos de la Ley catalana que limitan las rentas del alquiler.
Hubiera sido deseable que el legislador catalán hubiera contrastado las bases jurídicas y constitucionales sobre las que basó la redacción del articulado de la Ley de contención de rentas o, como mínimo, hubiera tenido más en cuenta los fundamentos jurídicos de aquel dictamen del Consejo de Garantías Estatutarias que incidió en la falta de competencia del legislativo catalán para limitar las rentas del alquiler. La vivienda es uno de los bienes fundamentales en la Carta Magna, motivo por el cual es una grave irresponsabilidad el esfuerzo utilizado y el gasto público desembolsado en un texto que, al final, ha sido expulsado del ordenamiento jurídico. Hubiera sido pues deseable un mayor rigor en su deliberación y posterior aprobación.

c)).- ¿QUÉ NORMATIVA SE APLICA DESDE EL DÍA 9 DE ABRIL DE 2.022? Se aplicará la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 con la modificación contenida en el RDL 7/2019, de 1 de marzo; todo lo que implicará las siguientes situaciones:

  • ¿Será libre la determinación de la renta del alquiler? Si. Las partes contratantes podrán pactar libremente la renta del alquiler, sin ninguna limitación jurídica.
  • ¿Se podrán repercutir los gastos generales del inmueble? Si. Las partes contratantes podrán pactar que los gastos generales del inmueble sean a cargo del arrendatario. El único requisito será la obligación de determinar este pacto por escrito y especificar el importe anual de estos gastos a la fecha del contrato.
  • Publicidad de los arrendamientos: Se deberá hacer constar el Índice de Referencia a la publicidad del alquiler, pero sólo tendrá una trascendencia informativa, ya que la renta no está sujeta a ninguna limitación. Todo el régimen de infracciones por no haber indicado el índice en los contratos o por superar los topes determinados en la Ley, ya no será aplicable.
  • Y las prórrogas de los contratos, ¿tendrán limitaciones? No. Arrendador y arrendatario podrán pactar libremente las condiciones contractuales que deberán regir las prórrogas.
  • ¿Qué sucede con los contratos ya firmados? La misma sentencia indica que los contratos firmados entre el día 22 de septiembre de 2.020 ( fecha de entrada en vigor de la Ley de limitación de rentas) y el día 9 de abril de 2.022 ( fecha de entrada en vigor de la sentencia del Tribunal Constitucional), deberán mantener las limitaciones de la renta impuestas por la Ley hasta su finalización.
  • ¿Qué sucede con los contratos que se hayan firmado entre la fecha de la sentencia y la del día siguiente de su publicación en el BOE? . La Constitución española indica que las sentencias del Tribunal Constitucional tendrán el valor de cosa juzgada a partir del día siguiente de su publicación. En consecuencia, los contactos firmados entre los días 10 de marzo de 2.022 y el día 8 de abril, ambos de 2.022, deberán someterse a la limitación de los precios de alquiler.
  • En todos los demás aspectos del contrato, será de aplicación la LAU de 1.994, con la modificación efectuada por el RDL 7/2019. Por lo tanto, a tener en cuenta:

 

• Duración: 5 años si el arrendador es persona física/ 7 años si es jurídica.

• Denegación de prórroga por causa de necesidad: Si el contrato se ha concertado por menos de 5 años ( ejemplo: 1 año), el arrendador tendrá derecho a denegar las prórrogas sucesivas anuales ( hasta 5 o 7 años), si existe una causa de necesidad de ocupar la vivienda por él o por algún familiar directo, si así se ha hecho constar en el contrato esta facultad de forma expresa.

• Prórroga legal: Finalizada la vigencia del contrato, si no se hubiera comunicado por escrito por el arrendador la voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará por 3 años más.

• Actualización de la renta del alquiler: La renta podrá ser actualizada si existe un pacto expreso de actualización que determine el índice o la metodología a tener en cuenta. En caso de no hacer referencia a este último extremo, la renta se actualizará de acuerdo con el Índice de Garantía de Competitividad. Si no existe pacto expreso, no se aplicará ningún tipo de actualización.

• Repercusión obras de mejora: La realización por parte del arrendador de obras de mejora, una vez transcurridos 5 o 7 años ( en función de si el arrendador es persona física o jurídica) dará derecho a éste a elevar la renta del alquiler, en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido a las obras ( deducidas subvenciones y ayudas) el interés legal del dinero incrementado en 3 puntos.

• Repercusión gastos generales: Se podrá pactar la repercusión de gastos si el pacto se hace constar por escrito y se determina su importe anual a la fecha de la firma del contrato.

• Fianza legal: Será obligatoria la prestación de la fianza legal equivalente a un mes de la renta del alquiler – si se trata de contrato de vivienda- o de 2 si se trata de contrato de uso diferente al de vivienda.

• Garantía adicional a la fianza: Se podrá pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza con un tope de dos mensualidades si el contrato tiene una duración máxima de 5 o 7 años. Este tope no tendrá lugar si la duración del contrato es superior a 5 o 7 años , en función de si el arrendador es persona física o jurídica.