El Supremo establece doctrina sobre los gastos hipotecarios contraria a lo que fijará la nueva Ley Hipotecaria

El pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha establecido jurisprudencia respecto a los gastos de formalización hipotecarios. Su doctrina será de aplicación en todos aquellos pleitos que están en juzgados de primera instancia y audiencias provinciales a la espera de sentencia.

El alto tribunal, que ha resuelto varios recursos de casación relativos a la materia, cree que los gastos deben repartirse en función de la naturaleza del acto. Así determina que el coste de la intervención notarial en una constitución o modificación de hipoteca debe distribuirse a partes iguales entre banco y cliente. Y que el coste de las copias debe abonarlo quien las solicite. El coste total sólo debe recaer en el cliente en el caso de la cancelación de la hipoteca.

El Supremo considera que los gastos de gestoría también deben repartirse a partes iguales entre cliente y banco.

En cuanto al gasto de registro de la hipoteca, según interpreta el TS, debe abonarlo el banco en la inscripción y el cliente en la cancelación.

Esta doctrina es distinta a lo que establece el proyecto de Ley Hipotecaria aprobado en diciembre por el Congreso y que entrará en vigor en marzo si se cumple el calendario previsto. La nueva normativa establece que el banco debe hacerse cargo de todos estos gastos, excepto el de tasación de la vivienda.

En relación al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales el Supremo invoca su propia sentencia del pasado mes de noviembre y confirma que el sujeto pasivo del impuesto es el cliente. Esta jurisprudencia sólo será de aplicación a los préstamos firmados hasta el 8 de noviembre, ya que el Gobierno fijó mediante el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre la obligación del prestamista de pagar el impuesto al considerarlo como sujeto pasivo. Los magistrados de lo Civil insisten en lo acordado por sus compañeros de Contencioso: es el cliente quien debe pagar el impuesto de AJD en las hipotecas suscritas antes de la entrada en vigor del RDL de noviembre, lo que veta cualquier duda sobre su retroactividad.

El Supremo también ha estudiado la posible naturaleza abusiva de la cláusula que establece una comisión de apertura de un préstamo. Sostiene que no es ajena al precio del préstamo, dado que la entidad está obligada a informar sobre ella al potencial prestatario. Suele ser uno de los extremos con los que se publicitan las hipotecas y que son determinantes para que el cliente determine el sacrificio económico que le supondrá suscribirla. De ahí que el alto tribunal considera «superado o cumplido» el control de transparencia que requiere.