El Supremo define el criterio sobre las ejecuciones de hipotecas con cláusula de vencimiento anticipado nula

En su sentencia STS463/2019 de 11 de septiembre la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha resuelto sobre los efectos derivados de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios y establece el criterio a seguir, una vez resuelta la cuestión planteada al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

La Sala posibilita la sustitución de la cláusula abusiva por la disposición legal que regula el vencimiento anticipado, que son los plazos mínimos que ha de respetar el acreedor para ejecutar la hipoteca establecidos en la nueva ley de crédito inmobiliario. Así, los desahucios iniciados por menos de doce pagos deberán suspenderse, lo que afecta, a miles de procedimientos pendientes.

Esta solución, fue admitida por la justicia europea al señalar que la directiva que protege a los consumidores de las cláusulas abusivas no se opone a que el juez nacional ponga remedio a su nulidad.

El Tribunal Supremo entiende que el préstamo hipotecario es un negocio jurídico complejo, cuyo fundamento común para las partes es la obtención de un crédito más barato a cambio de una garantía eficaz en caso de impago. De este modo, no puede subsistir un contrato de préstamo hipotecario de larga duración si la ejecución de la garantía resulta ilusoria, por lo que, en principio, la supresión de la cláusula que sustenta esa garantía causaría la nulidad total del contrato.

Ahora bien, esa nulidad total expondría al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, como la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo, la pérdida de las ventajas legalmente previstas para la ejecución hipotecaria o el riesgo de la ejecución de una sentencia declarativa.

Así, dadas las consecuencias negativas que supone la nulidad total del contrato para el deudor, la sentencia opta por preservarlo siempre que sea posible.

El Supremo fija que:

– los procesos en los que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la ley hipotecaria de 2013 por aplicación de una cláusula contractual nula deberían ser sobreseídos sin más trámite.

– los procesos en los que se ejecutó el préstamo después de la entrada en vigor de la ley de 2013 también deberán ser sobreseídos si el incumplimiento del cliente es inferior a las 12 cuotas que marca la normativa actualmente vigente. Si el incumplimiento es superior a los criterios que establece la nueva ley, los tribunales podrán continuar la tramitación del proceso. Hay que recordar que la reforma de la ley de garantía hipotecaria aprobada el pasado marzo por el Gobierno español cambió los mínimos legales con los que el banco puede declarar el vencimiento anticipado de la hipoteca: en la primera mitad de la vida del préstamo, el banco podrá iniciar la demanda judicial si hay un impago de al menos 12 mensualidades o un 3% del importe del préstamo; mientras que en la segunda mitad del préstamo, debe acreditar un impago de al menos 15 meses o un 7% del capital.

– finalmente, la Sala fija que el sobreseimiento de los procesos no impedirá a las entidades poner una nueva demanda ejecutiva basada no en la cláusula abusiva de vencimiento anticipado, sino en la aplicación de la nueva ley hipotecaria.