El Consejo de Ministros aprueba el Proyecto de Ley de Créditos Inmobiliarios

El Consejo de Ministros ha aprobado la remisión a Las Cortes Generales del Proyecto de Ley de Créditos Inmobiliarios que reduce las comisiones y refuerza la transparencia de los créditos inmobiliarios. Está previsto que entre en vigor en el primer semestre de 2018.

Esta norma es el resultado de la transposición de la Directiva Europea sobre contratos de créditos celebrados entre consumidores por bienes inmuebles de uso residencial, aunque en algunos aspectos va más allá con el objetivo de consolidar la seguridad jurídica y el equilibrio contractual entre prestador y prestatario.

Entre las principales novedades de esta ley están, por un lado, las derivadas de la transposición de la normativa europea y por otro, las que han añadido el Gobierno.

 

Medidas derivadas de la transposición de la Directiva Europea

1. Rebaja de las Comisiones por cancelación anticipada

Para las hipotecas sometidas a un tipo de interés variable, el límite establecido de comisión por cancelación anticipada es del 0,50% si ésta se lleva a cao durante los primeros tres años de vigencia del contrato y del 0,25% hasta el quinto año. A partir del tercer o quinto año, según lo que se pacte en el contrato, la cancelación no tendrá ninguna comisión.

En el caso de las hipotecasen las que se pacte el tipo de interés fijo, la comisión por cancelación no podrá ser superior al 4% durante los primeros 10 años. Pasados los primeros diez años del contrato, el porcentaje de la comisión se reducirá a un máximo de un 3%.

Estos límites sólo serán de aplicación a las nuevas hipotecas que se firmen posteriormente a la entrada en vigor de la ley.

2. Se prohíben las ventas vinculadas

Las ventas vinculadas son aquellas que obligan al consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca, y estas ventas son las que las entidades financieras tendrán prohibidas a partir de la entrada en vigor de la normativa.

Las ventas que sí estarán permitidas son las combinadas, que son aquellas en las que la entidad ofrece al cliente la posibilidad de contratar productos como pueden ser, seguros del hogar, de vida, etc., a cambio de ofrecer una mejora en las condiciones de préstamo.

Las entidades financieras deberán informar al consumidor de las ofertas alternativas en diferentes presupuestos, incluyendo o no productos asociados, como medida de transparencia obligatoria.

3. Se facilita la reconversión de hipotecas en divisas extranjeras a hipotecas en euros

La nueva Ley regula por primera vez en nuestro ordenamiento jurídico, el derecho del consumidor a convertir los créditos o préstamos contratantes en moneda extranjera a la moneda en que el prestatario recibe los ingresos o la del estado miembro en el que reside como mecanismo de cobertura y protección contra el riesgo del cambio.

4. Se prohíbe que los trabajadores de los bancos obtengan incentivos por la captación de hipotecas

5. Se regula un régimen sancionador

Los arts. 34 a 37 de la norma contemplan el régimen sancionador por el incumplimiento de las exigencias de esta normativa fijando qué transacciones son graves o muy graves y las sanciones aplicables por incumplir los presupuestos que establecen esta ley.

 

Medidas añadidas

1. Más y mejor información facilitada al cliente bancario

Por garantir una mayor transparencia, el prestador deberá librar al cliente, con una antelación mínima de siete días a la fecha de la firma del contrato (durante la nombrada etapa pre-contractual) documentación detallada sobre oferta vinculante por la entidad donde conste la existencia de cláusulas potencialmente sensible así como los casos en los que pueda haber una evolución en las cuotas en función de las previsiones sobre el tipo de interés y seguros asociados.

Durante estos siete días, el notario, que podrá ser escogido por el cliente, le asesorará de forma gratuita y verificará, mediante la expedición de una Acta, que el consumidor haya recibido la información necesaria que compran las consecuencias jurídicas y económicas del contrato que se firmará. La elaboración del Acta por parte del notario será la condición necesaria para que éste autorice la escritura.

2. Límite al interés de demora

A partir de la entrada en vigor de la normativa el interés de demora no podrá superar el 9%.

3. Facilidades por convertir las hipotecas a tipo fijo

Existen dos formas para llevar a cabo el cambio de una hipoteca que tenga un tipo de interés variable a tipo de interés fijo: negociar con la entidad para conseguir este cambio o bien, cambiar entidad bancaria.

La comisión que podrá cobrar el banco en este caso, y será aplicable tanto por hipotecas vigentes como por hipotecas que se firmen posteriormente a la entrada en vigor de la norma, será del 0,25% del capital pendiente de amortizar y sólo se podrá cobrar durante los tres primeros años de vigencia de la hipoteca que se quiera modificar. Además, también se rebajan los aranceles de los notarios y los administradores ya que estaos estarán bonificados en un 90%.

4. Se creará una lista de cláusulas abusivas

La nueva normativa recoge la obligación de crear una lista de cláusulas problemáticas que incluirá todas aquellas que se hayan declarado abusivas por los tribunales.

En caso que en el contrato hipotecario se incluya alguna de las cláusulas que aparezcan en esta lista, el notario puede solicitar al banco, durante la etapa pre-contractual, que la anule a todos los efectos.

5. Se llevará a cabo un modelo estándar de contrato hipotecario

La ley contempla la creación de un modelo de hipoteca sencillo y comprensible por el consumidor. Este modelo podrá utilizarse siempre que haya acuerdo entre el banco y el cliente.

6. Vencimiento anticipado

Hasta ahora, el banco podía activar la cláusula de vencimiento anticipado del contrato si el prestatario incumplía la obligación de pago de las cuotas hipotecarias antes del plazo acordado.

Con la nueva normativa, tanto para las hipotecas vigentes como para los que se firmen con posterioridad a la entrada en vigor de la ley (con excepción de las que estén en litigio), se producirá el vencimiento anticipado según el momento en el que se produzca la deuda.

La declaración del vencimiento anticipado dependerá del número de cuotas del préstamos vencidas y no satisfechas y de la fase de la vida del préstamo en la que se produzca el impago:

Así, durante la primera mitad del préstamos, el vencimiento anticipado se producirá si hay un impago de mensualidades que conjuntamente superen el 2% del capital prestado o de 9 cuotas mensuales, mientras que, en la segunda mitad de la vida del préstamo pasará a ser del 4% o de 12 mensualidades impagadas.