¿Cuándo entrará en vigor la nueva ley hipotecaria y qué efectos tendrá sobre los consumidores?

Consecuencias del arrendamiento de la publicación de la Ley

El ejecutivo comunitario ha interpuesto un recurso contra España ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). El motivo es muy sencillo: la Comisión Europea ya advirtió el mes de abril de 2017 que demandaría al Gobierno español por su incumplimiento en los plazos máximos relativos a la transposición de la Directiva europea de contratos de créditos hipotecarios que finalizaron el 21 de marzo de 2016. Por este motivo la citada Comisión solicita una sanción para España de 105.991,00 euros diarios. La Directiva europea se adoptó el día 4 de febrero del año 2014 esencialmente para reforzar la protección de los consumidores que contratan créditos hipotecarios y, a día de hoy, sólo se dispone del Proyecto de Ley Hipotecaria. El contenido del Recurso de la Comisión Europea no puede ser más conciso: el importe de la sanción ha estado calculado teniendo en cuenta la gravedad y la duración de la infracción. El próximo mes de marzo de 2018 la duración de la «no Ley» será de dos años, y más teniendo en cuenta que España ya ha estado advertida por el Ejecutivo europeo en dos ocasiones más.

Aprobación del proyecto de ley: cambios legales

El pasado mes de noviembre el Gobierno aprobó el Proyecto de Ley de Crédito Hipotecario. Parece ser que podría entrar en vigor, después de los correspondientes trámites parlamentarios, durante el primer semestre de 2018. No obstante, hay que puntualizar que el texto final podría tener cambios en función de las enmiendas legales que se presenten.

Ya hemos hablado en otros artículos de las principales novedades, pero hay que recordarles que para poder realizar un análisis de las posibles consecuencias de su implantación en el tráfico jurídico hipotecario:

Rebaja de las comisiones por la amortización anticipada: Para las hipotecas variables el límite será del 0,5% del capital pagado anticipadamente si se ha efectuado durante los tres primeros años de vigencia de la hipoteca y del 0,25% hasta el quinto año. A partir del sexto año no se pagará ningún tipo de penalización por la cancelación. Para las hipotecas fijas, el porcentaje será del 4% durante los primeros 10 años y el 3% si se realiza a partir del undécimo año.

Traspaso de hipoteca con tipo de revisión variable a fijo: la ley reduce el coste de este tipo de cambio. Las comisiones por subrogación del acreedor serán del 0,25% si la modificación se realiza durante los tres primeros años y del 0% si se produce con posterioridad. Indica el proyecto que los gastos notariales y registrales que este cambio comporten se reducirán en un 90%.

Vencimiento anticipado: Esta cláusula incluida en la mayoría de créditos hipotecarios actuales, tiene como consecuencia que la Entidad bancaria pueda dar por concluido el contrato si hay un impago.

La Sentencia del TJUE 26 de enero de 2017 ya indicó que el Tribunal Nacional había debía examinar si el impago tenía carácter suficientemente grave como para dar por concluido un contrato. El Proyecto de Ley establece unos nuevos límites que dependerán de la duración de la hipoteca: si le impago supera el 2% del capital otorgado o 9 mensualidades. En la segunda mitad de la hipoteca el impago debe haber superado el 4% del capital o 12 mensualidades.

Interés de demora: En el supuesto de impago, la norma establece un límite al interés a aplicar por el banco: no podrá superar tres veces el precio legal del dinero. Lo más curioso, no obstante, es que el Tribunal Supremos Español asentó doctrina estableciendo un límite de dos puntos por encima de interés remuneratorio pactado. Este criterio era menos lesivo para los consumidores que el que consta ahora en el Proyecto de Ley.

Funciones notariales: Los notarios vendrán obligados a asesorar gratuitamente al consumidor que quiera contratar un préstamo hipotecario sobre el contenido del contrato. Deberá acudir al Notario elegido durante los siete días anteriores a la firma del contrato y deberá firmar una acta para dejar claro que ha entendido su contenido.

Productos vinculados: Ha sido práctica muy frecuente que la Entidad bancaria obligara al consumidor a contratar productos vinculados a la hipoteca y con determinadas compañías: seguro del hogar, de vida, compra de determinados productos financieros…. A partir de la entrada en vigor de la Ley, quedará prohibido obligar a los clientes para que contraten estos productos a cambio de la concesión de la hipoteca. Este hecho no excluirá que los Bancos puedan ofrecer productos que pueden mejorar las condiciones de la hipoteca -las denominadas bonificaciones de la hipoteca-.

¿Hipotecas más caras?

Los economistas pronostican un encarecimiento de las hipotecas ya que la normativa prevé reducir los riesgos de los consumidores, pero la traducción para las Entidades bancarias será la de asumir un sobre coste por estos productos que podría tener como consecuencia directa un encarecimiento de los tipos de intereses de las hipotecas.

Por otro lado, los cambios propuestos a la norma general legal y el abaratamiento del cote de cambiar de una hipoteca variable a una de tipo fijo, pueden hacer que las hipotecas a tipo fijo sean las más solicitadas por los consumidores. Los datos del INE (Instituto Nacional de Estadística) correspondientes al mes de agosto de 2017 muestran claramente que el 40% de los préstamos para la adquisición de una vivienda que se formalizaron se realizaron a tipo fijo y la previsión es que vayan al alza en los próximos meses. Cada vez más Entidades bancarias ofrecen estos productos que dan al consumidor mayor seguridad frente a las posibles subidas de los Índices de variabilidad, el más conocido y utilizado: el Euribor.

Desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) coinciden con la postura mayoritaria ya que cada vez más los usuarios apuestan por contratar hipotecas a tipo fijo.

La mayor parte de los economistas defienden que es más razonable que el coste de una hipoteca sea más alto, pero que no comporte riesgos para el consumidor. El propio Banco de España indica que los bancos han de cubrir los costes de financiamiento, estructura y riesgo del crédito y de aquí el previsible aumento del coste de las hipotecas. De todas formas, deberemos esperar a ver la materialización de la norma legal en los consumidores.