Contratos de cultivo y arrendamiento rústico

Regulación en el Libro VI del Código Civil de Catalunya

Habituados a escribir sobre contratos de arrendamiento de fincas urbanas, esta vez nos acercaremos a los contratos de cultivo. Empezaremos indicando que bajo la denominación de contratos de cultivo podemos encontrar diferentes tipos de contratos, prácticamente todos relacionados con la explotación agraria. Así, el Libro VI del Código Civil de Catalunya, de reciente entrada en vigor (01 de enero de 2018) regula como contratos de cultivo los siguientes:

  • Contratos de cultivo
  • Contratos de arrendamiento rústico
  • Contratos de Aparcería
  • Contratos de Masovería

Hoy nos centramos en los dos primeros contratos y en los deberes y obligaciones en ambos supuestos. Pero para empezar es necesario definir que es un contrato de cultivo.

Contratos de cultivo. Concepto

Se debe entender por contrato de cultivo, en general, todos los contratos, sea cual sea su denominación, por los cuales se cede de forma onerosa un aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal de una finca rústica.

La esencia de estos contratos, pues, es la siguiente:

  • Que se trate de una finca rústica de Catalunya, no urbana ni apta para esta finalidad
  • Que la cesión sea onerosa
  • Que tenga por objeto un aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal
  • Que sea temporal
  • Las herramientas y la maquinaria agrícola no están incluidos en el contrato, aunque es posible el arrendamiento de una explotación agrícola con todas las herramientas de trabajo.
  • Los derechos de explotación agraria están incluidos en el arrendamiento y con él el de percibir subvenciones

Año agrícola y duración de los contratos

La ley determina la duración del año agrícola en Catalunya que irá desde el 01 de noviembre de un año para finalizar el 31 de octubre del año siguiente. Por tanto, si el cultivo es de duración inferior al año agrícola quedará excluido de los contratos de cultivo.

La duración mínima de los contratos será de 7 años y al tratarse ésta de una norma imperativa, aunque las partes contratantes pacten una duración inferior, el arrendatario podrá exigir el cumplimiento de los siete años. El contrato de arrendamiento se entenderá prorrogado de 5 en 5 años, siempre que una de las partes no manifieste a la otra su voluntad de darlo por extinguido, como mínimo con un año de antelación antes del vencimiento.

La renta y Tributos

Éste es un elemento esencial del contrato y será la que libremente las partes convengan en dinero. No obstante, también se podrá pactar que la renta consista en una parte concreta de la cosecha o en mejoras de la finca. Si se pacta una parte proporcional de la cosecha, estaremos frente a un contrato con la modalidad de aparcería.

La renta se pagará de acuerdo con lo que libremente hayan pactado las partes, pero si no se hubiera pactado nada, se pagará por anualidades vencidas.

La Ley determina sin duda que serán nulos de pleno derecho aquellos pactos que obliguen al arrendatario al pago total o parcial de cualquier tributo que graven la propiedad.

¿Se podrá actualizar la renta como sucede en los arrendamientos urbanos?

La respuesta es afirmativa. Las partes podrán pactar que la renta se actualice cada año agrícola, pero si no fuera así, la Ley prevé que la renta se actualizará de acuerdo con los índices de precios percibidos agrarios que el Gobierno publica anualmente.

¿Quién es quién en un contrato de cultivo?

Por un lado, el arrendador. Habitualmente el propietario o propietaria, pero también puede ser quien tenga derecho real sobre la finca rústica, como usufructuario o, también, un arrendatario que tenga la facultad de subarrendar. Resulta muy importante comprobar que quien arrienda es el propietario o bien tiene el derecho, sin límites, de arrendar y examinar así mismo si se trata de un propietario o de más de uno ya que podría haber problemas con la validez del contrato.

Por otro lado, el arrendatario o cultivador directo y personal será aquella persona física que, sola o con la colaboración de personas con las que convive o, si no hay convivencia, de descendientes o ascendientes, lleva a cabo efectivamente la actividad agraria y asume los riesgos de la explotación si el 50% de su renta total se obtiene de actividades agrarias. También la puede obtener de actividades complementarias pero, en este caso, la parte de la renta procedente directamente de la actividad agraria efectuada en su explotación no debe ser inferior al 25% de su renta total y el tiempo de trabajo destinado a actividades agrarias, debe ser superior a la mitad de su tiempo del trabajo total.

Uso y costumbre del buen labrador

Es una obligación que no admite pacto en contrario, la de conrear según el uso y costumbre de buen labrador de la comarca, incluso, en cuanto a los derechos de espigar y rastrojo, de acuerdo con las buenas prácticas agrarias.

Sucesión de las partes contractuales

El contrato de arrendamiento y, por tanto, los derechos y obligaciones derivados del contrato, subsisten durante el plazo legal, pactado o prorrogado, aunque la propiedad de la finca se transmita por cualquier título (venta, permuta, herencia, etc…), con independencia de que el adquiriente lo desconociera.

En caso de muerte del arrendatario, sus derechos podrán continuar en la persona criada a la herencia. No obstante, el adquiriente de este derecho puede optar por continuar o por extinguir el contrato, pero deberá comunicarlo al arrendador en el plazo de 6 meses a contar desde la muerte del arrendatario y, en cualquier caso, debe hacerse cargo del cultivo hasta la finalización del año agrícola. Si no se hiciera el aviso en este plazo, el arrendador podrá dar por extinguido el contrato.

Por último, pero no menos importante, habrá que hacer referencia a uno de los derechos irrenunciables del arrendatario, como es el derecho de tanteo o adquisición preferente.

Los derechos de adquisición preferente

La Ley otorga al cultivador la posibilidad de adquirir la finca en las mismas condiciones pactadas por la propiedad con una tercera persona. Este derecho no se dará en los supuestos en que la transmisión se realice entre copropietarios, o a favor del cónyuge, o pareja estable, descendientes o parientes consanguíneos o por adopción hasta el segundo grado del arrendador. Se trata pues de un derecho irrenunciable, por lo que una cláusula en sentido contrario se entendería nula de pleno derecho.

 

Para obtener más información o contratar la celebración de un contrato de arrendamiento rústico o demás modalidades, no dude en solicitar cita previa con el Departamento Jurídico de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona llamando al 93 295 49 02 o enviando un correo a juridic@cpubcn.com