Contrato de arrendamiento: Objeto y duración

 

 

 

Objeto

¿Cuál es el objeto de un contrato de arrendamiento de vivienda?

El objeto de un contrato de arrendamiento de vivienda es una edificación habitable destinada a ser utilizada por el arrendatario como vivienda permanente.

¿Es aconsejable incluir al contrato un inventario y reportaje fotográfico para acreditar el estado del inmueble?

Sí, es aconsejable, ya que si se aporta al contrato un inventario de los bienes muebles y electrodomésticos de los que dispone la finca junto con un reportaje fotográfico, se deja constancia del estado en el que se encuentra el inmueble en el momento en que se le entrega al arrendatario. Aportando esta documentación al contrato nos puede evitar discusiones futuras sobre cómo se entregó la vivienda.

El arrendatario debe devolver la finca en el mismo estado en que estaba cuando la recibió, pero ¿de qué responde?

El arrendatario no responde de los deterioros producidos en la finca durante la vigencia contractual si éstos son debidos al desgaste por el paso del tiempo, ya que son consecuencia del uso habitual de la vivienda, pero sí que responden en los casos en que los daños no hayan estado causados simplemente por el uso o el paso del tiempo.

En el caso que el inmueble se hubiera pintado recientemente, ¿puede el arrendador exigir el arrendatario que lo pinte nuevamente a la finalización del contrato?

Sólo se podrá exigir si se hubiese pactado en el contrato que a la finalización del mismo el arrendatario tiene la obligación de entregar el inmueble al arrendador debidamente pintado. De no existir pacto al respecto, el deterioro que pueda sufrir la pintura se entiende debido al paso del tiempo.

Duración

¿Cuál es la duración mínima de un contrato de arrendamiento de vivienda?

El artículo de la Ley 29/1994, del 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas establece que el plazo mínimo de duración de los contratos firmados posteriormente al 6 de junio de 2013 será de tres años.

¿A partir de qué fecha empieza a contar el plazo de duración del contrato?

El plazo empieza a contar desde la fecha de contrato excepto en el caso que no se entregue la posesión de la vivienda en el mismo momento. Si la posesión del inmueble se entrega posteriormente a la firma del contrato, en el mismo, deberá constar la fecha en la que ésta se lleve a cabo, que será la fecha de inicio de la vigencia contractual.

El contrato desplegará sus efectos en el momento en el que se haga entrega de la posesión del inmueble al arrendatario, por este motivo, la renta no será exigible durante el período que va desde la firma del contrato hasta el inicio de la vigencia.

¿Existe un plazo de obligado cumplimiento?

Sí, el arrendatario podrá desistir en cualquier momento siempre y cuando haya transcurrido, al menos, seis meses desde el inicio de vigencia del contrato.

¿Es posible exigir una indemnización en el caso que el arrendatario renuncie al contrato antes de su finalización?

Se podrá reclamar indemnización al arrendatario siempre y cuando se haya pactado expresamente en el contrato. Esta indemnización está limitada, por ley, a una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir.

Con un contrato de arrendamiento vigente, ¿en qué caso podrá recuperar el arrendador el inmueble?

Para aquellos contratos celebrados con posterioridad al mes de junio de 2013, el arrendador podrá recuperar la vivienda por causa de necesidades siempre que haya transcurrido el primer año del contrato y comunique a la parte arrendataria que tiene la necesidad de ocuparla para destinarla a vivienda permanente :

  • para sí misma
  • para sus familiares de primer grado de consanguinidad
  • por adopción
  • por el conyugue en el supuesto de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad patrimonial

El arrendador deberá comunicar al arrendatario que necesita ocupar el piso, con dos meses de antelación a la fecha en que se necesite la vivienda, a no ser que el contracto se hubiera estipulado un plazo superior a éste.

En el supuesto que el contrato se hubiera elaborado con anterioridad al mes de junio de 2013, esta cláusula deberá estar pactada en el contrato de arrendamiento.

¿Cuáles son los trámites que ha de hacer el arrendador cuando se presente esta causa de necesidad?

El arrendador deberá comunicar al arrendatario por escrito que necesita ocupar el piso con dos meses de antelación con la fecha en que necesite la vivienda, a no ser que en el contrato se hubiera estipulado un plazo superior a éste. Es muy recomendable que esta notificación se le comunique al arrendatario por conducto fehaciente (mediante burofax o notario).

¿Tiene derecho el arrendatario a una indemnización en el caso que el arrendador le comunique que necesita recuperar el inmueble por causa de necesidad?

En este caso, el arrendatario no tiene derecho a indemnización.

¿Qué sucede si finalmente el arrendador, aun habiendo comunicado un motivo de necesidad de ocupar la vivienda, finalmente no lo ocupa?

Excepto que sea por causa de fuerza mayor, si en un plazo de 3 meses el arrendador no ha ocupado el inmueble, el arrendatario podrá optar entre:

  1. exigir la recuperación de la vivienda por un período de tres años así como una indemnización por los gastos ocasionados por el desalojo hasta la reocupación
  2. exigir una indemnización por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara para contemplar los tres años.