Cómo afecta la nueva ley a las hipotecas firmadas antes de su entrada en vigor

Los clientes con una hipoteca vigente anterior al 16 de junio podrán beneficiarse de alguna de las nuevas medidas de la ley.

La nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario se aplicará a todos los préstamos hipotecarios firmados desde el 16 de junio de 2019. No obstante, algunos de sus artículos tienen carácter retroactivo y afectaran a las hipotecas vivas antes de la entrada en vigor de la nueva ley.

La nueva ley hipotecaria, modifica los plazos que los bancos tienen para poder ejecutar la hipoteca en caso de impago. En concreto, no pueden aplicar la cláusula de vencimiento anticipado (el paso previo para iniciar el proceso) hasta que no se alcance una demora de 12 mensualidades o el equivalente al 3% del capital del préstamo. Y si ha transcurrido la mitad del plazo de devolución, ese límite sube hasta las 15 cuotas o el 7% del principal otorgado.

La nueva normativa establece que esta medida se debe aplicar también en los contratos preexistentes, es decir, en las hipotecas que se hayan firmado antes de su entrada en vigor excepto que sus condiciones fueran más beneficiosas.

Asimismo, los que ya tengan un préstamo hipotecario vigente también podrán realizar una subrogación de acreedor libremente. Esto significa que si el cliente quiere cambiar su hipoteca de banco, podrá hacerlo sin que su entidad actual pueda impedírselo con la presentación de una contraoferta igual o mejor, como sucedía anteriormente.

Así, a partir de ahora, cuando el cliente reciba una oferta de subrogación de otra entidad, su banco podrá presentar una contraoferta que la iguale o la mejore en los siguientes 15 días. Durante ese plazo, el prestatario podrá decidir qué hacer: aceptar las nuevas condiciones de su banco y modificar su hipoteca mediante una novación o rechazarlas y seguir adelante con la subrogación.

Y finalmente, los que tengan una hipoteca variable y quieran pasarla al tipo fijo pagarán menos con la nueva ley, ya hayan contratado el préstamo antes o después de su entrada en vigor. Desde el 16 de junio, la comisión que los bancos pueden aplicar por esta operación no puede superar el 0,15% del capital pendiente y solo está permitido cobrarla si el cambio se lleva a cabo durante los primeros tres años de vida del crédito. Esto es válido para modificaciones realizadas mediante una novación (pacto con la entidad) o una subrogación de acreedor (cambio de banco).

Antes de la entrada en vigor la nueva ley, la comisión que podían cobrar los bancos en caso de subrogación era del 0,5% (0,25% a partir del sexto año), mientras que la de novación, que no estaba regulada, solía ser de un 0,5%.