Comentarios sobre el Decreto – Ley 9/2019 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación del Código Civil de Cataluña en el ámbito de la renta, aprobado por el Consejo Ejecutivo de la Generalitat de Cataluña

Objeto

El objeto del D. Ll. 9/2019 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de viviendas es regular la limitación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda en que concurran las circunstancias siguientes:

  • Que se destine a constituir la residencia permanente del arrendatario.
  • Que se sitúe en un área declarada con mercado de vivienda tensa.
  • Que no se encuentre sujeto en un régimen con protección oficial.

Efectividad y entrada en vigor de la medida. 

Para que las medidas tengan efectividad es requisito que, previo trámite de consulta, audiencia e información pública, los municipios que disponen de Índice de Referencia de Alquiler, soliciten de forma motivada y de acuerdo con la casuística que prevé el artículo 2, la declaración de una área con mercado de vivienda tensa, al Departamento de Territorio y Sostenibilidad.

Como excepción, en la ciudad de Barcelona se aplica un régimen singular, y es el propio ayuntamiento quien, por acuerdo de su Consejo Plenario puede acordar qué ámbitos de la ciudad justifica la aplicación de la contención de rentas.

La resolución declarando el área de mercado de vivienda tensa, tiene que ir acompañada de una memoria con las actuaciones (diferentes de las de contención de la renta) que llevarán a cabo las Administraciones para atenuar o revertir la situación de mercado tenso en el área que se solicita.

La declaración de «mercado de vivienda tensa», será de carácter temporal, por un periodo máximo de cinco años, aunque la norma permite acortarlo o también ampliarlo si la situación lo justificara.

Determinación de la renta en los nuevos contratos que se celebren en un área declarada de mercado tenso. 

Al formalizar el contrato de alquiler, las partes tendrán que determinar un precio de referencia. El precio de referencia se establece a partir del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que elabora y publica el departamento competente en materia de vivienda.

Al escrito en que se formaliza el contrato de arrendamiento hay que adjuntar el documento que genera el sistema de indexación informando del índice correspondiente a una vivienda análoga al arrendado, expresado en €/m², con sus márgenes inferior y superior y referido a la fecha del contrato.

El contrato tiene que indicar el importe exacto que las partes contratantes consideran precio de referencia dentro de los márgenes expresados por el sistema de indexación, atendidas todas las circunstancias de la finca arrendada que tienen que ser ponderadas. La renta pactada al inicio del contrato no puede sobrepasar en más de un diez por ciento el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.

Si concurren circunstancias excepcionales no tomadas en consideración por el sistema de indexación que hacen que el precio de referencia para la vivienda arrendada tenga que ir más allá del margen superior, debe justificarse suficientemente en el contrato las razones de la desviación. En ningún caso, aun así, la desviación no puede sobrepasar el margen superior en más de un cinco por ciento.

Si las partes contratantes no indican en el contrato el importe exacto que consideran precio de referencia, se entiende que es la media de los valores inferior y superior expresados por el sistema de indexación.

En el caso de los contratos de arrendamiento de viviendas de nueva edificación o resultantes de un proceso de gran rehabilitación, durante los cinco años posteriores a la obtención del certificado final de obra, la renta pactada al inicio del contrato no puede sobrepasar en un veinte por ciento el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano. Aún así, el régimen de contención de rentas establecido en el Decreto Ley se aplicará a las viviendas de nueva edificación o resultantes de un proceso de gran rehabilitación una vez hayan transcurrido tres años desde la entrada en vigor de este Decreto Ley.

Renta de los contratos preexistentes situados en área declarada de mercado tenso

En contratos preexistentes situados en área declarada de mercado tenso con una renta superior al precio de referencia, calculado según las indicaciones anteriores, el importe de la renta inicial, independientemente de que sea renovación de contrato entre las mismas partes, o se trate de un contrato con unos nueces arrendatarios, se podrá fijar como renta máxima inicial del nuevo contrato la misma del contrato anterior, siempre que el precio del último año responda a reglas de actualización o elevación de la renta establecidas por la ley.

Otros aspectos regulados:

Los gastos generales y de servicios individuales, en contratos celebrados en los ámbitos afectados por la contención de rentas, puede pactarse su asunción por parte del arrendatario, en los términos y dentro de los límites legales (LAU). En este caso, hay que hacer constar de forma desglosada la renta y los gastos asumidos por el arrendatario, tal como ya prevé la LAU.

En contratos que acabado el plazo de duración obligatoria por el arrendador se hayan realizado obras de mejora en la vivienda, se podrá elevar la renta de acuerdo con los términos que prevé la ley, aunque se supere el límite del cálculo que resulte del índice de referencia más el diferencial correspondiente.

Es una obligación que en todos los contratos de las áreas declaradas como tensas, conste el índice de referencia que las partes consideren aplicable, y que la hoja obtenida en el cálculo del índice de referencia, con las características análogas a la vivienda que forme parte del contrato de arrendamiento se adjunte al contrato de alquiler.

En los contratos sujetos a régimen de contención de rentas, la renta contractual solo puede ser revisada si así se ha pactado expresamente y, en este caso, hay que hacerlo con remisión a la variación anual del índice de garantía de competitividad a fecha de cada revisión.

En todas las ofertas de arrendamiento, de áreas declaradas de mercado tenso, hay que informar de la aplicación del Índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que corresponda.

La declaración de área con mercado de vivienda tensa puede determinar, de forma motivada, que el régimen de contención de rentas no sea de aplicación a las viviendas con una superficie de techo útil superior a los ciento cincuenta metros cuadrados.

Consecuencias de la inaplicación de la medida: El cobro por el arrendador de rentas que sobrepasen los límites establecidos, mujer derecho al arrendatario a obtener el reembolso de las cantidades percibidas en exceso, más el devengo del interés legal. Las demandas que tengan por objeto la determinación de la renta y el reembolso de las rentas pagadas en exceso en contratos de arrendamiento de vivienda sujetas al régimen de contención de renta se decidirán en juicio verbal, con independencia de su cuantía.

Plazos de aplicación efectiva del Decreto ley:

Este Decreto ley entra en vigor el día siguiente de su publicación en el DOGC (23/5/2019), pero no hay ninguna posibilidad que esta medida pueda tener una entrada en vigencia efectiva en ninguna ciudad, incluido el municipio de Barcelona, hasta que no tomen posesión los nuevos equipos de gobierno que surjan de las próximas elecciones municipales, soliciten la declaración de área con mercado de vivienda tensa y el Departamento de Territorio y Sostenibilidad la conceda (en el caso de Barcelona el Pleno lo apruebe).

En todo caso, este Decreto Ley tendrá que ser convalidado antes por el Parlamento de Cataluña y es posible que algún grupo parlamentario someta el Decreto ley al Dictamen del Consejo de Garantías Estatutarias antes de su convalidación.

En caso de convalidación de la norma por el Parlamento de Cataluña, la posible interposición de Recurso de Inconstitucionalidad por parte del Presidente del Gobierno del Estado ante el Tribunal Constitucional limitaría su vigencia. De la invocación del artículo 161.2 CE y, el 30 LOTC, resultaría la suspensión de la norma y sus efectos de forma automática. Si este recurso no se produce, abriría la puerta a la interposición de recurso por otros sujetos legitimados para hacerlo, aunque entonces no supondría la suspensión de la norma.