Comentarios acerca de la futura Ley Reguladora de los contratos de Crédito Inmobiliario

La Ley Hipotecaria española continúa sin garantizar los derechos de los consumidores cuando contratan hipotecas , al no haber incorporado todavía la Directiva Europea sobre créditos hipotecarios en su sistema normativo ( Directiva 2014/17). Esta Directiva, cuya finalidad es la de proteger al consumidor, debía de haberse aplicado el pasado día 21 de marzo 2016, por lo que, a día de hoy, los consumidores no pueden beneficiarse de la protección garantizada al contratar créditos hipotecarios, siendo así que la Ley Hipotecaria española vigente se remonta al 8 de febrero del año 1.946 (Decreto de 8 e febrero de 1.946 por el que se aprueba la redacción oficial de la Ley Hipotecaria)  y  Reglamento que la desarrolla de 1.947 (Decreto de 14 de febrero de 1.947 por el que se aprueba el Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria). Por este motivo,  y después de varias llamadas de atención , la última el 24 de enero pasado , la Comisión Europea ha decidido denunciar a España y a otros tres países de la Unión –Croacia, Chipre i Portugal–ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

De otro lado, el Gobierno de España ya ha entregado el anteproyecto de Ley  que regulará los contratos de Crédito hipotecario, si bien está pendiente de su aprobación definitiva por el Congreso. El Ministro de Economía, Luis de Guindos, ha manifestado que, en términos generales, la normativa adaptará las directrices europeas al marco jurídico español.

¿Cuáles van a ser los cambios legales?

 

1) Normas de transparencia en la comercialización de los préstamos inmobiliarios

El Anteproyecto de Ley determina que:

– El personal al Servicio del prestamista (Entidad financiera o bancaria que concedí el Crédito), deberá reunir en todo momento los conocimientos y competencias necesarios sobre los productos que comercializan.

– El prestamista deberá informar previa y expresamente al consumidor si se pueden prestar Servicios de asesoramiento con respecto a una determinada operación.

El consumidor deberá ser informado sobre los siguientes extremos:

– Acerca del contenido, alcance y condiciones del contrato.

– La cuantía de la retribución que quien preste el Servicio vaya a recibir del cliente por este concepto.

Se trata, en definitiva, de conseguir que el consumidor entienda bien cuáles son las condiciones que contiene el contrato de Crédito hipotecario que se dispone a firmar.

2) Variaciones del tipo de interés

El tipo de interés del préstamo no podrá ser modificado en perjuicio del consumidor durante la vigencia del contrato, salvo por acuerdo mutuo entre las partes formalizado por escrito.

Si el contrato de préstamo contiene un tipo de interés variable, los prestamistas solo podrán utilizar los tipos de interés que reúnan los siguientes requisitos:

– que sea claro, accesible, objetivo y verificable por las partes y por las autoridades competentes.

– que pueda calcularse a coste de mercado

– que los datos que sirvan de base al índice o tipo de interés sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo.

3) ¿Cómo deben de instrumentalizarse los contratos de préstamo hipotecario?

Deberán de formalizarse  por escrito o en formato electrónico o en otro soporte duradero.

Se harán constar, además de los elementos esenciales, los datos accesorios que determine el Ministerio de Hacienda.

Los notarios denegaran de oficio la autorización del préstamo hipotecario cuando no cumpla lo dispuesto en esta Ley.  Las normas de esta Ley tendrán carácter imperativo. La Ley propone que los notarios expliquen a los futuros hipotecados todas las cláusulas que contiene su préstamo.

4) Reembolso o amortización anticipada

El anteproyecto determina que el consumidor podrá amortizar el Crédito en cualquier momento anterior a la expiración del plazo.

En el supuesto anterior, el prestamista facilitará al consumidor la información necesaria para evaluar esta opción: las consecuencias para el consumidor de la liquidación del Crédito. El consumidor tendrá derecho a una reducción del coste total del Crédito y si se hubiera suscrito un contrato de seguro accesorio al préstamo, éste quedará extinguido y el prestatario tendrá derecho al reembolso de la parte de la prima no consumida.

El prestamista no podrá cobrar comisión por la amortización anticipada, a pesar de que las partes podrán pactar una comisión si se cumplen unos requisitos determinados.

5) ¿Qué obligaciones tendrán los intermediarios inmobiliarios?

Los intermediarios de Crédito inmobiliario deberán estar inscritos en un Registro especial para poder desarrollar de forma válida sus actividades de intermediación crediticia y deberán disponer asimismo de un seguro de responsabilidad civil profesional para hacer frente a sus responsabilidades que pudieran surgir por negligencia profesional.

La gestión del Registro será asumida por el Banco de España o por el Órgano competente para cada Comunidad Autónoma. Asimismo se encargarán de supervisar que los intermediarios cumplan permanentemente las obligaciones establecidas en la Ley. En particular, el prestamista será responsable de supervisar el cumplimiento de los requisitos de conocimientos y competencia del intermediario que actué en nombre del prestamista.

Si el Banco de España comprueba que una sucursal de un intermediario de Crédito inmobiliario en España no cumple la normativa aplicable en materia de normas de conducta, conocimiento, información o transparencia en la concesión de préstamos, tomará las medidas oportunas y, en el supuesto de continuar la mala praxis, podrá incluso prohibir al intermediario efectuar nuevas operaciones en España.

6) ¿Qué ocurre en los supuestos de desacuerdo?

El prestamista inmobiliario y el consumidor podrán someter sus conflictos al arbitraje de consumo de mutuo acuerdo o mediante adhesión de aquéllos al sistema arbitral de consumo. Si no existe acuerdo en la sumisión al arbitraje de consumo podrán solicitar la correspondiente tutela judicial ante los Tribunales de justicia.

7) Conferencia del Ministro de Economía sobre los elementos esenciales de la nueva Ley

Por último y no menos importante cabe señalar que el Ministro de Economía , Luis de Guindos, durante unes jornadas sobre el sector Financiero organizadas por la Asociación de periodistas de Información Económica, resumió cuáles serán los pilares básicos de la nueva Ley:

– Fijar un interés de demora concreto:  La nueva Ley determinará cuál será el interés de demora que podrá cobrar la entidad en caso de impago de las cuotas hipotecarias. Han sido ya varias las sentencias que han declarado abusivos los intereses de demora  en los préstamos hipotecarios al superar en más de dos puntos el interés remuneratorio pactado.

– Incluir una lista que concrete qué cláusulas serán declaradas abusivas: El Ministro de Economía afirmó que la normativa incluirá un listado con todas las cláusulas que no son legales por abusivas. Esta premisa resulta necesaria pues los notarios sólo podrán rechazar cláusulas abusivas si éstas son consideradas ilegales. Hasta este momento ha sido el Tribunal Supremo el Órgano encargado de declarar en sus fallos judiciales qué cláusulas pueden ser consideradas abusivas, como el redondeo del tipo de interés al alza, entre otras.

– Reformar el vencimiento anticipado: Otro punto esencial de la reforma será la regulación de la cláusula del vencimiento anticipado que es la que consiste en dar por vencido un Crédito hipotecario antes de su finalización si el deudor incumple el pago de la misma. En muchos casos se activa esta facultad por un solo impago de la cuota hipotecaria.

8) ¿Cuál va a ser la situación previsible del mercado hipotecario?

Las mejoras previstas  en el Anteproyecto de Ley que aquí hemos comentado redundarán, sin duda, en los derechos y protección de los consumidores, pero algunas entidades bancarias ya han anunciado que, ante esta situación, se incrementarán los tipos de interés y el acceso a las hipotecas será cada vez más selectivo, ya que las entidades endurecerán las condiciones que exigirán a los interesados al contratar una hipoteca para la adquisición de una vivienda.