Aspectos relevantes del anteproyecto de la nueva ley de créditos inmobiliarios

Las hipotecas en España van a cambiar considerablemente una vez que el Gobierno acabe de redactar el anteproyecto de ley de Reforma Hipotecaria que prevé llevar al Congreso de los Diputados después del verano.

 

Estos cambios son fruto de la entrada en vigor en 2014 de una nueva directiva europea que establece una serie de normas comunes para estos productos en el marco europeo.

A falta de las modificaciones en el trámite parlamentario, el Gobierno ya ha consensuado un borrador con PSOE y Ciudadanos que ahora se remitirá al Consejo de Estado para su dictamen.

Según fuentes del Ministerio de Economía, no existe otra legislación europea «tan garantista», ya que a la obligación de aumentar la protección del consumidor que impone la directiva europea, esta ley es una trasposición, se han añadido medidas adicionales. En su opinión, «no tiene por qué encarecer» los préstamos.

Gastos de formalización

La ley obligará al banco a desglosar en el contrato los gastos de formalización que conlleva la hipoteca: notario, registro y el impuesto Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo no especificará quién debe pagar estos costes asociados, si el banco o el futuro hipotecado. Lo deja a negociación de las partes.

Esta ley tampoco regulará la dación en pago, ni prohibirá las cláusulas suelo, que por sí mismas no son ilegales.

Hipotecas vinculadas

Queda prohibido que una entidad financiera obligue a contratar con ella un seguro determinado para conceder la hipoteca, salvo supuestos excepcionales que fijará el Banco de España. Sin embargo, sí permite reducir el tipo de interés aplicado en función de la contratación de diferentes productos, una práctica muy extendida en España. Eso sí, la entidad debe presentar dos presupuestos, con y sin las bonificaciones.

Cambio a tipo fijo

Para incentivar las hipotecas a tipo fijo, el Gobierno eliminará la comisión de reembolso anticipado a partir del tercer año. Los dos anteriores este recargo se limitará a un máximo del 0,25% del importe del préstamo. Además se reducirán (hasta un 90%) los aranceles que cobran notarios y registradores.

Intereses de demora

No podrán sobrepasar tres veces el interés legal del dinero. Ahora no existe un tope.

Reembolso anticipado

El anteproyecto endurecerá el régimen para los bancos, de forma que ya no tienen derecho a cobrar ninguna penalización si el hipotecado solicita la amortización (total o parcial), salvo si se insta en los tres primeros años de la hipoteca. En ese caso, podrá cobrar una compensación siempre que ésta no supere el 0,5% del capital amortizado. Este porcentaje baja al 0,25% en los dos años siguientes. En el caso de las hipotecas a tipo fijo ese umbral es del 4% de la deuda amortizada los primeros diez años (del 3% después).

Notarios y registradores

El consumidor estará obligado a hacer una visita al notario previa (por lo menos una semana antes) a la firma de la hipoteca para ser informado de las cláusulas sensibles, tipos de interés y resolver dudas de manera gratuita. Éste levantará acta de dicha reunión para acreditar que el hipotecado comprende la información. El notario está obligado a vigilar que la hipoteca no recoja ninguna de las cláusulas abusivas del Registro General de Condiciones de Contratación, que son aquellas que han sido objeto de sentencia firme y se enfrentará a un régimen sancionador más duro. Después de la firma ni notarios ni registradores podrán inscribir el préstamo si contiene cláusulas abusivas.

Evitar el desahucio y menos intereses

El anteproyecto impedirá que las entidades financieras puedan ejecutar una hipoteca durante la primera mitad del contrato (y quedarse con la vivienda del cliente) hasta que los impagos del moroso no supongan el 2% del total del préstamo, o hasta nueve cuotas. En cuanto a la segunda mitad del contrato, el límite se establece en el 4% de morosidad o 12 mensualidades impagadas. Hasta ahora, los bancos podían ejecutar una hipoteca anticipadamente a partir del tercer mes de impago.

Otros aspectos

No se pueden conceder incentivos a empleados de banca por concesión de hipotecas.

Se prevé que el hipotecado en moneda extranjera pueda convertir en cualquier momento su préstamo a euros.

Se incluye dentro del ámbito de la protección de la ley tanto a los consumidores finales como a los autónomos.