Arrendamiento de vivienda: el contrato

 

¿Qué contenido mínimo debe tener un contrato de arrendamiento?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge como contenido mínimo del contrato los siguientes aspectos:

  • Identidad de los contratantes: arrendador, propietario o persona que tenga el derecho a disponer de la finca arrendada (usufructuario, titular de un derecho de superficie, etc)
  • Identidad de la finca arrendada: descripción, referencia catastral
  • Plazo de duración
  • Renta inicial del contrato
  • Pactos entre las partes

Aunque la LAU no lo regula expresamente, pero sí que está recogido en otras normativas, es preceptivo acompañar al contrato con la cédula de habitabilidad y el certificado energético.

¿Es válido el contrato de arrendamiento verbal?

Sí, el contrato de arrendamiento que se ha llevado a cabo verbalmente es válido. Tanto los contratos escritos como los verbales son válidos, pero en un contrato verbal nos encontramos con la problemática de probar y concretar los aspectos establecidos por las partes.

¿El contrato por escrito debe hacerse con un formato especial?

El contrato de arrendamiento de vivienda no requiere de ningún formato especial. El contrato puede hacerse tanto en documento privado como en escritura pública otorgada por notario.

Si quien efectúa el contrato de arrendamiento es un representante del arrendador, ¿se debe aportar un poder especial?

En los casos en que se firma en nombre del arrendador es un representante legal, es necesario exigir a quien contrate que se identifique y que acredite en virtud de qué título formaliza el contrato.

Si es un representante debe aportar poder suficiente. Si el contrato se realiza por un plazo superior a 6 años es necesario un poder especial que le faculte expresamente.

¿Hay un plazo para reclamar al arrendador, una vez firmado el contrato y recibidas las llaves, que hay elementos de la vivienda que no funcionan? (Por ejemplo: el calefactor no se enciende, la persiana no sube, etc)

En el momento de formalizar el contrato y cuando se reciben las llaves se presume que la vivienda se ha entregado en buen estado.

Generalmente los contratos incluyen una cláusula señalando que el arrendatario tiene un plazo de tiempo relativamente corto para llevar a cabo las comprobaciones pertinentes. En caso que el arrendatario detectara irregularidades, se tienen que poner en conocimiento del arrendador lo antes posible. Es recomendable hacerlo por escrito para dejar constancia de la reclamación ya que, en caso contrario, el arrendatario puede tener dificultades para acreditar que las mismas existían cuando se formalizó el contrato de arrendamiento.

Si el defecto afectara a la habitabilidad de la vivienda, el arrendatario puede exigir la reparación o la resolución del contracte.

Si el defecto no afectara a la habitabilidad del inmueble, el arrendatario puede exigir la reparación. Si el arrendador no lo soluciona, el arrendatario puede repararlo por su cuenta.

Puede formalizarse un contrato de arrendamiento sin cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad es un requisito administrativo para conceder a las viviendas la condición de vivienda.

La LAU exige que el objeto del arrendamiento sea una edificación habitable.

No disponer de la cédula de habitabilidad supone no cumplir con los requisitos administrativos existentes para arrendar un inmueble y, por tanto, comporta una infracción administrativa objeto de sanción por el arrendador.

¿Y sin certificado energético?

Debido a que el certificado energético no afecta a la habitabilidad del inmueble, el contrato sería válido pero comportaría un defecto administrativo objeto de sanción.

¿Cuáles son las multas por firmar un contrato sin certificado energético?

Las sanciones pueden ir desde los 300 hasta los 600 euros según lo que establece el Real Decreto 235/2013 del 5 de abril por el que se aprueba el procedimiento básico por la certificación energética de los edificios.

Sería una infracción grave y comportaría una multa de 601 a 1.000 euros «Vender o alquilar un inmueble sin que el propietario entregue el certificado en vigor al comprador o al arrendatario».

«Hacer publicidad con la finalidad de vender o alquilar un inmueble con una certificación energética sin tener realmente un certificado energético o teniendo uno que no esté en vigor», podrá ser sancionado con multas de 1.001 a 6.000 euros al ser considerada una infracción muy grave.

¿Es necesario que el contrato se eleve a público?

Es necesario acudir al notario y elevar a público el contrato si una de las dos partes desea inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

¿Es recomendable inscribir el contrato al Registro de la Propiedad?

El registro de la Propiedad sirve, entre otras cosas, para dar publicidad a los derechos reales inscritos frente a terceros. Por este motivo informa a cualquier posible adquiriente de la finca, ya sea voluntariamente o por ejecución forzosa, que la finca está arrendada. Así, si el contrato de arrendamiento consta inscrito en el Registro de la Propiedad, el arrendatario podrá defender sus derechos frente al adquiriente, el cual quedaría subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador teniendo que respetar la duración del contrato.