Aprobada la Modificación del PGM para destinar un 30% de techo de vivienda a protección pública

Ha sido aprobada definitivamente en fecha 5 de diciembre de 2018 la Modificación del Plan General Metropolitano para la obtención de vivienda de protección pública en el suelo urbano consolidado de Barcelona (MPGM), y publicada en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña en fecha 14 de diciembre de 2018.

Tipología de operaciones urbanísticas afectadas

El objetivo de la MPGM es la obtención de vivienda de protección pública en actuaciones edificatorias de nueva construcción y gran rehabilitación en suelo urbano consolidado, con la finalidad de implantar vivienda de protección oficial de precio tasado de forma homogénea en la ciudad.

Para ello, se introduce un nuevo artículo 285ter en las Normas Urbanísticas del PGM en el que se definen las actuaciones edificatorias de suelo urbano consolidado a las que resultará de aplicación dicha MPGM: las actuaciones edificatorias de vivienda plurifamiliar de nueva construcción o gran rehabilitación que tengan un techo urbanístico de vivienda superior a 600m².

En este sentido, se entiende por nueva construcción las obras mayores correspondientes a:

  • la construcción y edificación de nueva planta
  • la ampliación con techo potencial de vivienda plurifamiliar superior a 600m² que dé lugar a nuevas viviendas y no se encuentre integrada en una actuación edificatoria de gran rehabilitación. En este segundo supuesto, la destinación parcial únicamente se aplicará sobre el techo urbanístico potencial de vivienda de ampliación

Y por gran rehabilitación, las obras mayores siguientes:

  • El conjunto de obras que constituyan una actuación global en un edificio que comporte, además, alguna de las actuaciones siguientes:
    • incremento de techo o volumen edificado
    • incremento del número de viviendas
    • modificación del conjunto estructural
    • cambio del uso principal del edificio
    • redistribución general de los espacios de las viviendas, con o sin modificación de los elementos comunes del edificio. No se considera una actuación global en el edificio las obras de reparación y mantenimiento.
  • La sustitución del edificio, aunque se mantenga la fachada o algún otro elemento estructural.
  • La ejecución simultánea o sucesiva, dentro de un plazo de 5 años, de otras obras de reforma o rehabilitación que tengan un coste igual o superior al 50 por ciento del valor de una construcción de nueva planta de características similares y con el mismo techo que la edificación existente.

La realización de una actuación edificatoria que cumpla con alguno de los requisitos anteriores, obligará a destinar un mínimo del 30% de techo de vivienda a vivienda de protección pública de régimen general en el mismo edificio objeto de la actuación.

Dicha obligación podrá cumplirse bien en la misma edificación objeto de la actuación, o mediante la tramitación de un planeamiento derivado de ámbito discontinuo dentro del mismo barrio, en cualquiera de las fincas incluidas en este ámbito discontinuo bajo determinadas condiciones.

La concreción de las viviendas se efectuará en el trámite de la licencia de obras. Para obtener la licencia será necesario haber obtenido, antes, la calificación provisional de las viviendas de protección oficial.

En el proyecto de obras será necesario identificar la superficie destinada a vivienda de protección, que deberá ser el 30% del techo construido del inmueble aplicado a la totalidad del mismo, sin contar los elementos comunes.

Las licencias de primera ocupación estarán condicionadas a la obtención de la cédula de calificación definitiva de los inmuebles.

La adjudicación de las viviendas de protección deberá producirse, en general, a solicitantes inscritos en el Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial.

Se exceptúan de la obligación de reserva prevista en esta MPGM:

  • Las parcelas resultantes de la ejecución de polígonos de actuación urbanística, en desarrollo del PGM o de sus modificaciones, que no hubiesen materializado la edificación.
  • Las parcelas con un grado de protección patrimonial de tipo A y B, y las parcelas con un grado de protección patrimonial de tipo C, siempre que la gran rehabilitación del edificio comporte el mantenimiento o recuperación de la tipología original, y no se incremente el número de viviendas.

Finalmente, también se prevé expresamente que resultarán obligados al destino de un 30% a vivienda de protección pública aquellas parcelas de polígonos de actuación urbanística ya ejecutados si se incumplen los plazos de edificación previstos en el planeamiento, y las parcelas no se encuentran incluidas en un ámbito de modificación del PGM o de planeamiento derivado que contenga reserva de vivienda de protección pública.

Régimen de aplicación transitoria

La Disposición final segunda de las Normas Urbanísticas de la MPGM prevé un régimen excepcional de aplazamiento de dos años en la aplicación del destino parcial a vivienda de protección pública, por lo que no resultará de aplicación a los siguientes supuestos por considerarse operaciones concretadas de forma previa a la entrada en vigor de la MPGM:

  • Las licencias de obras presentadas con anterioridad a la entrada en vigor de la MPGM.
  • Las licencias de obras presentadas dentro de los dos años siguientes a la entrada en vigor de la MPGM, siempre que los interesados acrediten que se ha concretado y formalizado en documento público una transacción del inmueble entre 1 de julio de 2016 y la aprobación inicial de la MPGM.
  • Las licencias de obras presentadas dentro de los dos años siguientes a la entrada en vigor de la MPGM en el caso que los interesados acrediten que se había concretado y formalizado en documento público una transacción del inmueble entre el 1 de enero de 2016 y el 30 de junio de 2016 y justifiquen mediante un estudio económico, validado por el Ayuntamiento, que la aplicación de una parte de las viviendas de protección pública comporta la inviabilidad de la actuación. En este sentido, puede aplicarse un porcentaje menor de destino de vivienda de protección pública si el referido estudio determina que dicho porcentaje garantizaría la viabilidad de la operación (siempre que sea superior al mínimo previsto en la legislación aplicable).

Transcurrido el plazo de dos años desde la entrada en vigor de la MPGM, cualquier actuación de nueva construcción o gran rehabilitación deberá sujetarse a las determinaciones de la MPGM.

Finalmente, la aprobación definitiva y publicación de la MPGM abre la vía para su impugnación mediante el correspondiente recurso contencioso-administrativo, cuyo plazo es de dos meses desde la fecha de publicación del acuerdo de aprobación definitiva de la MPGM.