El control dels lloguers i la incidència sobre el mercat de l’habitatge

L’Abril de 2014, la Comissió Europea va publicar el número 515 d’Economic Papers titulat “La regulació del Mercat de Lloguer a la Unió Europea”.

El treball, redactat per l’equip de la Direcció General per a Assumptes Econòmics i Financers, no és una posició oficial de la Comissió Europea, però recull els treballs tècnics per valorar l’impacte de la regulació, els seus efectes en els mercats i en els preus dels habitatges.

L’Estudi té una gran rellevància per a aquells que com la Cambra de la Propietat Urbana estem interessats en un funcionament eficient dels mercats de l’habitatge, en arrendament i en propietat.

Els autors arriben a la conclusió que el control del lloguer (fixació de la renda contractual i dels increments) té conseqüències negatives en els mercats de l’habitatge.

En canvi, una regulació encertada de les relacions entre arrendadors i arrendataris (durada dels contractes, motius per al cessament de l’arrendament, requeriments formals, etc.) contribueix a desenvolupar un mercat privat de lloguer que actua atenuant els factors de volatilitat dels mercats de l’habitatge.

Principals conclusions i recomanacions de l’estudi de la Comissió Europea

En el darrer capítol de l’estudi es resumeixen les conclusions i recomanacions, un extracte del quan reproduïm a continuació:

La regulació del mercat de lloguer té àmplies conseqüències per a la dinàmica dels mercats d’habitatges i les finances de les famílies.

“Un mercat de lloguer, ben desenvolupat i eficient, capaç de construir una alternativa viable a la propietat com a sistema de tinença, juga un paper equilibrador moderant les pressions a l’alça dels preus i suavitzant les dinàmiques cícliques dels mercats d’habitatge. Aquest és especialment el cas quan és una plataforma d’accés a l’habitatge per als joves i les famílies amb ingressos baixos, en què proveeix una alternativa viable, o un primer graó, a l’accés a l’habitatge en propietat”.

El control dels lloguers té un impacte desestabilitzador significatiu en el conjunt del mercat de l’habitatge, ja que incrementa la volatilitat dels preus de les cases quan s’enfronten a canvis en els factors fonamentals (canvis en població, renda familiar, tipus d’interès…).

“per això quan s’estableixen controls en els preus dels lloguers i en els seus increments, els responsables polítics haurien de tenir en compte les seves més àmplies implicacions en l’estabilitat dels mercats de l’habitatge i considerar-los en el context dels incentius existents per a l’adquisició d’habitatges com els incentius fiscals i altres mesures amb efectes macroeconòmics com la regulació hipotecària“.

Els inconvenients dels controls dels lloguer en termes d’inesperades conseqüències per a l’estabilitat dels mercats de l’habitatge i d’efectes negatius en la mobilitat laboral advertirien contra el seu ús per a objectius redistributius.

“Les preocupacions socials com la provisió d’habitatge assequible per a joves i famílies amb baixos nivells d’ingressos i les situacions de privació d’habitatge requereixen polítiques més específiques, que ampliïn les polítiques socials i no afectin l’eficiència dels mercats de lloguer.

Els aspectes qualitatius de la negociació del contracte de lloguer no tenen un impacte directe en la dinàmica dels mercats d’habitatge.

“Forçar el balanç correcte entre els incentius de l’arrendador i arrendatari –per exemple, millorant la durada de l’arrendament i evitant la segmentació del mercat entre arrendataris existents i nous, tot assegurant els drets de propietat de l’arrendador– poden reduir les ineficiències del mercat e lloguer i corregir les mancances dels mercats sense contribuir a desequilibrar el mercat de l’habitatge”.

Un sistema judicial eficient és imprescindible per assolir tot el potencial dels mercats de lloguer. La qualitat del sistema judicial es considera essencial per al funcionament dels mercats de lloguer.

Fins fa ben poc, els estats membres de la Unió han afavorit més fortament l’accés a l’habitatge en propietat i han subestimat el paper del mercat de lloguer en la reducció de la pressió sobre els preus de l’habitatge.

“La progressiva reducció del mercat de lloguer a la Unió Europea es deu als incentius que afavoreixen l’accés a l’habitatge en propietat, que distorsionen la inversió residencial i incrementen els riscos macrofinancers.

El treball de l’equip d’Assumptes Econòmics i Financers de la Comissió Europea conclou que “el control del preu dels lloguers tendeix a tenir efectes adversos sobre la dinàmica dels mercats de l’habitatge, ja que incrementa la volatilitat dels preus els habitatges quan s’enfronten a canvis en els factors fonamentals (canvis en la població, en la renda familiar, en la inversió residencial i en els tipus d’interès). En canvi, els aspectes qualitatius de la regulació que afecten la relació llogater-propietari no tenen un impacte sobre la dinàmica dels preus dels habitatges“.

 

Font: Revista Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona – Desembre 2016