El Consell de Ministres aprova el projecte de Llei de Crèdits immobiliaris

El Consell de Ministres ha aprovat la remissió a Les Corts Generals del Projecte de Llei de Crèdits Immobiliaris  que redueix les comissions i reforça la transparència dels crèdits immobiliaris.  Està previst que entri en vigor en el primer semestre de 2018.

Aquesta norma és el resultat de la transposició de la Directiva Europea sobre contractes de crèdits celebrats entre consumidors per béns immobles d’ús residencial, tot i que en alguns aspectes va més enllà amb l’objectiu de consolidar la seguretat jurídica i l’equilibri contractual entre prestador i prestatari.

Entre les principals novetats d’aquesta llei estan, per un cantó, les derivades de la transposició de la normativa europea i per altre, les que ha afegit el Govern.

 

Mesures derivades de la transposició de la Directiva Europa

1. Rebaixa de les Comissions per cancel·lació anticipada

Per les hipoteques sotmeses a un tipus d’interès variable, el límit establert de comissió per cancel·lació anticipada és del 0,50% si aquesta es porta a terme durant els primers tres anys de vigència del contracte i del 0,25% fins al cinquè any. A partir del tercer o cinquè any, segons el que es pacti en el contracte, la cancel·lació no tindrà cap comissió.

En el cas de les hipoteques en les que es pacti un tipus d’interès fixe, la comissió per cancel·lació no podrà ser superior al 4% durant els primers 10 anys. Passats els primers deu anys del contracte, el percentatge de la comissió es reduirà a un màxim d’un 3%.

Aquests límits només seran d’aplicació a les noves hipoteques que es signin posteriorment a l’entrada en vigor de la llei.

2. Es prohibeixen les vendes vinculades

Les vendes vinculades són aquelles que obliguen al consumidor a acceptar una sèrie de productes financers com a condició per obtenir la hipoteca, i aquestes vendes són les que les entitats financeres tindran prohibides a partir de l’entrada en vigor de la normativa.

Les vendes que si estaran permeses son les combinades, que son aquelles en les que l’entitat ofereix al client la possibilitat de contractar productes com poden ser, assegurança de la llar, de vida, etc, a canvi d’oferir una millora en les condicions del préstec.

Les entitats financeres hauran d’informar al consumidor de les ofertes alternatives en diferents pressupostos, incloent o no productes associats, com a mesura de transparència obligatòria.

3. Es facilita la reconversió d’hipoteques en divises estrangeres a hipoteques en euros

La nova Llei regula per primera vegada en el nostre ordenament jurídic, el dret del consumidor a convertir els crèdits o préstecs contractats en moneda estrangera a la moneda en que el prestatari rep els seus ingressos o la de l’estat membre en el qual resideix com a mecanisme de cobertura i protecció contra el risc del canvi.

4. Es prohibeix que els treballadors dels bancs obtinguin incentius per la captació d’hipoteques

5. Es regula un règim sancionador

Els arts. 34 a 37 de la norma contemplen el règim sancionador per l’incompliment de les exigències d´aquesta normativa fixant quines infraccions son greus o molts greus i les sancions aplicables per incomplir els pressupostos que estableix aquesta llei.

 

Mesures afegides

1. Més i millor informació facilitada al client bancari

Per garantir una major transparència, el prestador haurà de lliurar al client, amb una antelació mínima de set dies a la data de signatura del contracte (durant l’anomenada etapa pre-contractual)  documentació detallada sobre oferta vinculant per l’entitat on consti l’existència de clàusules potencialment sensibles així com els casos en els que pugui haver una evolució en les quotes en funció de les previsions sobre el tipus d’interès i assegurances associades.

Durant aquests set dies, el notari, que podrà ser escollit pel client, l’assessorarà de forma gratuïta i verificarà, mitjançant l’expedició d´una Acta, que el consumidor hagi rebut la informació necessària  que compren les conseqüències jurídiques i econòmiques del contracte que es signarà. L´elaboració de l´Acta per part del notari serà la condició necessària perquè aquest autoritzi l’escriptura.

2. Límit al interès de demora

A partir de l’entrada en vigor de la normativa l’interès de demora no podrà superar el 9%.

3. Facilitats per convertir les hipoteques a tipus fixe

Existeixen dues formes de dur a terme el canvi d’una hipoteca que tingui un tipus d’interès variable a tipus d’interès fixe: negociar amb l´entitat per aconseguir aquest canvi o be, canviar d’entitat bancària.

La comissió que podrà cobrar el banc en aquest cas, i serà aplicable tant per hipoteques vigents  com per hipoteques que es signin posteriorment a l’entrada en vigor de la norma, serà del 0,25% del capital pendent d´amortitzar i només es podrà cobrar durant els tres primers anys de vigència de la hipoteca que es vulgui modificar. A més, també es rebaixen els aranzels dels notaris i els administradors ja que aquests estaran bonificats en un 90%.

4. Es crearà una llista de clàusules abusives

La nova normativa recull l’obligació de crear una llista de clàusules problemàtiques que  inclourà totes aquelles que s´hagin declarat abusives pels tribunals.

En cas que en el contracte hipotecari s’inclogui alguna de les clàusules que apareguin en aquesta llista, el notari pot sol·licitar al banc, durant l’etapa pre-contractual, que l’anul·li a tots els efectes.

5. Es durà a terme un model estàndard de contracte hipotecari

La llei contempla la creació d’un model d´hipoteca senzill i comprensible pel consumidor.  Aquest model podrà utilitzar-se sempre que hi hagi acord entre el banc i el client.

6. Venciment anticipat

Fins ara, el banc podia activar la clàusula de venciment anticipat del contracte si el prestatari incomplia l´obligació de pagament de les quotes hipotecàries abans del termini acordat.

Amb la nova normativa, tant per les hipoteques vigents com per les que es signin posteriorment a l’entrada en vigor de la llei ( amb excepció de les que estiguin en litigi), es produirà el venciment anticipat segons el moment en el que es produeixi el deute.

La declaració del venciment anticipat dependrà del número de quotes del préstec vençudes i no satisfetes i de la fase de vida del préstec en la que es produeixi l’impagament:

Així, durant la primera meitat del préstec, el venciment anticipat es produirà si hi ha un impagament de mensualitats que conjuntament superin el 2% del capital prestat o de 9 quotes mensuals, mentre que, a la segona meitat de vida del préstec passarà a ser del 4% o de 12 mensualitats impagades.