Contracte d’arrendament: Objecte i durada

 

 

 

Objecte

Quin és l’objecte d’un contracte d’arrendament d’habitatge?

L’objecte d’un contracte d’arrendament d’habitatge és una edificació habitable destinada a ser utilitzada per l’arrendatari com a habitatge permanent.

És aconsellable incloure al contracte un inventari i reportatge fotogràfic per acreditar l’estat de l’immoble?

Sí, és aconsellable, ja que si s’aporta al contracte un inventari dels béns mobles i electrodomèstics dels què disposa la finca juntament amb un reportatge fotogràfic, es deixa constància de l’estat en el que es troba l’immoble en el moment en el s’entrega a l’arrendatari. Aportant aquesta documentació al contracte ens pot evitar discussions futures sobre com es va entregar l’habitatge.

L’arrendatari ha de retornar la finca en el mateix estat que estava quan la va rebre, però de què respon?

L’arrendatari no respon dels deterioraments produïts a la finca durant la vigència contractual si aquests són deguts al desgast pel pas del temps, ja que són conseqüència de l’ús habitual de l’habitatge, però sí que respon en els casos en què els danys no hagin estat causats simplement per l’ús o pel pas del temps.

En el cas que l’immoble s’hagués pintat recentment, pot l’arrendador exigir que l’arrendatari el pinti de nou a la finalització del contracte?

Només es podrà exigir si s’hagués pactat en el contracte que a la finalització del mateix l’arrendatari té l’obligació d’entregar l’immoble a l’arrendador degudament pintat. De no existir pacte al respecte, el deteriorament que pugui patir la pintura s’entén que és degut al pas del temps.

Durada

Quina és la durada mínima d’un contracte d’arrendament d’habitatge?

L’article 9 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans modificada per la Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer d’habitatges estableix que el termini mínim de durada dels contractes signats posteriorment al 6 de juny del 2013 serà de tres anys.

A partir de quina data comença a comptar el termini de durada del contracte?

El termini comença a comptar des de la data del contracte excepte en el cas que no s’entregui la possessió de l’habitatge en el mateix moment. Si la possessió de l’immoble s’entrega posteriorment a la signatura del contracte, en el mateix, s’haurà de fer constar la data en la que aquesta es dugui a terme, que serà la data d’inici de la vigència contractual.

El contracte desplegarà els seus efectes en el moment en el que es faci entrega de la possessió de l’immoble a l’arrendatari, per aquest motiu, la renda no serà exigible durant el període que va des de la signatura del contracte fins a l’inici de la vigència.

Existeix un termini d’obligat compliment?

Sí, l’arrendatari podrà desistir en qualsevol moment sempre i quan hagin transcorregut, al menys, sis mesos des de l’inici de vigència del contracte.

Es possible exigir una indemnització en el cas que l’arrendatari renunciï al contracte abans de la seva finalització?

Es podrà reclamar indemnització a l’arrendatari sempre i quan s’hagi pactat expressament en el contracte. Aquesta indemnització està limitada, per llei, a una mensualitat de renda per cada any del contracte que resti per complir.

Amb un contracte d’arrendament vigent, en quin cas podrà recuperar l’arrendador l’immoble?

Per aquells contracte celebrats amb posterioritat al mes de juny del 2013, l’arrendador podrà recuperar l’habitatge per causa de necessitats sempre que hagi transcorregut el primer any del contracte i comuniqui a la part arrendatària que té la necessitat d’ocupar-la per destinar-la a habitatge permanent:

  • per sí mateix
  • pels seus familiars de primer grau de consanguinitat
  • per adopció
  • pel seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial

L’arrendador haurà de comunicar a l’arrendatari que necessita ocupar el pis amb dos mesos d’antelació a la data en què necessita l’habitatge, a no ser que en el contracte s’hagués estipulat un termini superior a aquest.

En el supòsit que el contracte s’hagués celebrat amb anterioritat al mes de juny del 2013, aquesta clàusula haurà d’estar pactada en el contracte d’arrendament.

Quins són els tràmits que ha de fer l’arrendador quan es presenti aquesta causa de necessitat?

L’arrendador haurà de comunicar a l’arrendatari per escrit que necessita ocupar el pis amb dos mesos d’antelació a la data en que necessiti l’habitatge, a no ser que en el contracte s’hagués estipulat un termini superior a aquest. És molt recomanable que aquesta notificació se li comuniqui a l’arrendatari per conducte fefaent (mitjançant burofax o notari).

Té dret l’arrendatari a una indemnització en el cas que l’arrendador li comuniqui que necessita recuperar l’immoble per causa de necessitat?

En aquest cas, l’arrendatari no té dret a indemnització.

Què succeeix si finalment l’arrendador, tot i haver comunicat un motiu de necessitat d’ocupar l’habitatge, finalment no l’ocupa?

Excepte que sigui per causa de força major, si en un termini de 3 mesos l’arrendador no ha ocupat l’immoble, l’arrendatari podrà optar entre:

  1. exigir la recuperació de l’habitatge per un nou període de tres anys així com una indemnització per les despeses ocasionades pel desallotjament fins a la reocupació
  2. exigir una indemnització per una quantitat equivalent a una mensualitat per cada any que quedés per complir fins a completar els tres anys.