Arrendament d’habitatge: el contracte

 

Quin contingut mínim ha de tenir un contracte d’arrendament?

La Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) recull com a contingut mínim del contracte els següents aspectes:

  • Identitat dels contractants: arrendador, propietari o persona que tingui el dret a disposar de la finca arrendada (usufructuari, titular d’un dret de superfície, etc)
  • Identitat de la finca arrendada: descripció, referència cadastral
  • Termini de duració
  • Renda inicial del contracte
  • Pactes entre les parts

Tot i que la LAU no ho regula expressament, però sí que està recollit en altres normatives, és preceptiu acompanyar al contracte amb la cèdula d’habitabilitat i el certificat energètic.

És vàlid el contracte d’arrendament verbal?

Sí, el contracte d’arrendament que s’ha dut a terme verbalment és vàlid. Tant els contractes escrits com els verbals són vàlids, però en un contracte verbal ens trobarem amb la problemàtica de provar i concretar els pactes establerts per les parts.

El contracte escrit s’ha de fer amb un format especial?

El contracte d’arrendament d’habitatge no requereix de cap format especial. El contracte pot fer-se tant en document privat com en escriptura pública atorgada per notari.

Si qui efectua el contracte d’arrendament és un representant de l’arrendador, s’ha d’aportar un poder especial?

En els casos en què qui signa en nom de l’arrendador és un representant legal, és necessari exigir a qui contracti que s’identifiqui i que acrediti en virtut de quin títol formalitza el contracte.

Si és un representant ha d’aportar poder suficient. Si el contracte es realitza per un termini superior a 6 anys és necessari un poder especial que el faculti expressament.

Hi ha un termini per reclamar a l’arrendador, un cop signat el contracte i rebudes les claus, que hi ha elements de l’habitatge que no funcionen? (Per exemple: el calefactor no s’encén, la persiana no puja, etc)

En el moment de formalitzar el contracte i quan es reben les claus es presumeix que l’habitatge s’ha entregat en bon estat.

Generalment els contractes inclouen una clàusula senyalant que l’arrendatari té un termini de temps relativament curt per dur a terme les comprovacions pertinents. En cas que l’arrendatari detectés irregularitats, s’han de posar en coneixement de l’arrendador el més aviat possible. És recomanable fer-ho per escrit per deixar constància de la reclamació ja que, en cas contrari, l’arrendatari pot tenir dificultats per acreditar que les mateixes existien quan es va formalitzar el contracte de l’arrendament.

Si el defecte afectés a l’habitabilitat de l’habitatge, l’arrendatari pot exigir la reparació o la resolució del contracte.

Si el defecte no afectés a l’habitabilitat de l’immoble, l’arrendatari pot exigir la reparació. Si l’arrendador no ho soluciona, l’arrendatari pot reparar-ho pel seu compte.

Pot formalitzar-se un contracte d’arrendament sense cèdula d’habitabilitat?

La cèdula d’habitabilitat és un requisit administratiu per concedir als habitatges la condició d’habitatge.

La LAU exigeix que l’objecte de l’arrendament sigui una edificació habitable.

No disposar de la cèdula d’habitabilitat suposa no complir amb els requisits administratius existents per arrendar un immoble i, per tant, comporta una infracció administrativa objecte de sanció per l’arrendador.

I sense certificat energètic?

Degut a què el certificat energètic no afecta a l’habitabilitat de l’immoble, el contracte seria vàlid però comportaria un defecte administratiu objecte de sanció.

Quines són les multes per signar un contracte sense certificat energètic?

Les sancions poden anar des dels 300 fins als 600 euros segons el què estableix el Reial Decret 235/2013 del 5 d’abril pel què s’aprova el procediment bàsic per la certificació energètica dels edificis.

Seria una infracció greu i comportaria una multa de 601 a 1.000 euros “Vendre o llogar un immoble sense que el propietari entregui el certificat en vigor al comprador o a l’arrendatari”.

“Fer publicitat amb la finalitat de vendre o llogar un immoble amb una certificació energètica sense tenir realment un certificat energètic o tenint-ne un que no estigui en vigor”, podrà ser sancionat amb multes de 1.001 a 6.000 euros al ser considerada una infracció molt greu.

És necessari que el contracte s’elevi a públic?

És necessari acudir al notari i elevar a públic el contracte si una de les dues parts desitja inscriure’l al Registre de la Propietat.

És recomanable inscriure el contracte al Registre de la Propietat?

El Registre de la Propietat serveix, entre d’altres coses, per donar publicitat als drets reals inscrits davant de tercers. Per aquest motiu informa a qualsevol possible adquirent de la finca, ja sigui voluntàriament o per execució forçosa, que la finca està arrendada. Així, si el contracte d’arrendament consta inscrit al Registre de la Propietat, l’arrendatari podrà defensar els seus drets davant d’un l’adquirent, el qual quedarà subrogat en els drets i obligacions de l’arrendador havent de respectar la duració del contracte.