Publicació en el BOE d’aquest passat dissabte, 16 de març, de la Llei 5/2019, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari.

Amb la publicació en el BOE del 16 de març, de la Llei 5/2019, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, les noves condicions per a la concessió d’hipoteques entraran en vigor finalment a mitjans del mes de juny

Aquesta norma, trasllada de manera parcial a Espanya la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrer de 2014, sobre els contractes de crèdit signats amb els consumidors per a béns immobles d’ús residencial, encara que no substitueix a la Llei Hipotecària de 1946.

La Llei 5/2019 té per objecte establir determinades normes de protecció de les persones físiques que siguin deutors, fiadors o garants, de préstecs que estiguin avalats mitjançant hipoteca o un altre dret real de garantia sobre béns immobles d’ús residencial o la finalitat del qual sigui adquirir o conservar drets de propietat sobre terrenys o immobles construïts o per construir.

Informació precontractual

Deu dies abans de signar el contracte els bancs tindran l’obligació de facilitar al client la següent documentació:
• La FEIN (Fitxa Europea d’Informació Normalitzada), que té caràcter d’oferta vinculant i inclou informació ajustada al perfil del client i al préstec sol·licitat;
• La FiAE (Fitxa d’Advertiments Estandarditzats). En la qual han de figurar les clàusules de préstec, els índexs de referència usats per a calcular l’interès a pagar, la indicació de si hi haurà un interès mínim en cas de variació de l’índex de referència, la possibilitat que hi hagi un venciment anticipat en cas d’impagament de diverses quotes, així com quins serien els seus costos derivats, etc.

A més d’aquestes fitxes la informació facilitada ha de contenir un document amb simulacions de quotes i la seva variació al llarg dels anys (en el cas que sigui de tipus variable), una còpia del projecte del contracte que haurà de desglossar tots els costos que impliqui la signatura final, una guia clara sobre les despeses que corresponen al banc i al client, les condicions de les garanties de l’assegurança que s’exigeixin i informació sobre l’assessorament gratuït que ha de donar el notari.

Nou paper del notari

Una vegada el consumidor hagi decidit quina és l’entitat financera i el crèdit més adequat als seus interessos haurà de comunicar al banc el nom del notari que hagi triat perquè li remetin, per mitjans telemàtics, tota la documentació relacionada amb el préstec. És llavors quan el notari haurà d’explicar al consumidor els aspectes més rellevants del préstec i contestar a totes les seves preguntes, de manera que aquest pugui tenir, amb el seu assessorament imparcial, un coneixement complet del contracte i, per tant, dels seus drets i obligacions.

Ara el notari ha de resoldre tots els dubtes en els dies previs a la signatura, comprovar que no hi ha clàusules abusives per part de l’entitat i ratificar que el titular entén el que està contractant.

Seguidament redactarà una acta notarial que serà gratuïta, en la qual deixarà constància dels fets comprovats i de les explicacions donades al consumidor, així com de les preguntes que aquest li hagi plantejat amb les seves respectives respostes.

Repartiment de despeses

A partir del 16 de juny el banc paga la gestoria, els aranzels notarials, la inscripció en el Registre de la Propietat i l’Impost d’Actes Jurídics Documentats (IAJD)

Per la seva part el comprador continuarà pagant les despeses de taxació i les segones còpies del notari, en el cas que les sol·liciti.

A més, no s’ha limitat la comissió d’obertura, però només es pot cobrar una vegada.

Desnonaments

S’han endurit els requisits exigits perquè un banc apliqui el seu dret de venciment anticipat en cas d’impagament.

Així, les quotes impagades han de superar el 3% del capital concedit o 12 quotes mensuals si es produeix en la primera meitat de vida d’un préstec, i el 7% del capital concedit o 15 quotes mensuals si ocorre durant la segona meitat.

Encara que el nombre de quotes impagades necessàries per a arribar a acumular el 3% de la primera meitat o el 7% de la segona dependrà tant del tipus d’interès i del termini de vida residual de la hipoteca, així com de la part del préstec ja amortitzat, en la majoria dels casos el número serà clarament major a les tres quotes mensuals que avui dia recullen les clàusules hipotecàries com a requisit per a procedir a l’execució.

Amortització anticipada

S’introdueixen límits màxims a les comissions per reemborsament anticipat en els préstecs.

A tipus variable, les parts podran acordar bé el 0,25% durant els tres primers anys, bé el 0,15% durant els cinc primers anys, una de les dues opcions. Passat el termini inicial triat de 3 o 5 anys, per a la resta de la vida de préstec la comissió serà del 0%.

A tipus d’interès fix, de fins a un 2% del capital amortitzat els deu primers anys de vida i de l’1,5% si es decideix dur a terme posteriorment.

Estudi de solvència

El banc està obligat a estudiar la capacitat econòmica del client, tenint en compte, entre altres aspectes, els ingressos presents i futurs, el seu ús, els seus estalvis, despeses fixes, etc. Així mateix, ha de consultar l’historial creditici del client en el Banc d’Espanya.

Novació i subrogació

Per canviar un préstec de tipus variable a un altre a tipus fix en la mateixa entitat (novació) podrà aplicar-se una comissió de fins a un 0,15% com a màxim durant els tres primers anys de vida de la hipoteca, però a partir d’aquest moment no suposa cap despesa.

A més, el client podrà subrogar sense costos i portar lliurement la seva hipoteca a un altre banc, ja que entre les entitats s’establirà un mecanisme de compensació basat en els interessos cobrats i les arracades de cobrament per a evitar el robatori de clients.

Interès de demora

En el cas de préstec o crèdit conclòs per una persona física que estigui garantit mitjançant hipoteca sobre béns immobles per a ús residencial, l’interès de demora serà l’interès remuneratori més tres punts percentuals al llarg del període en el qual aquell resulti exigible. L’interès de demora només podrà reportar-se sobre el principal vençut i pendent de pagament i no podran ser capitalitzats en cap cas.

Prohibició de clàusules sòl

Es prohibeix l’aplicació d’un límit a la baixa en els finançaments amb tipus d’interès variable (clàusula sòl), establint-se un tipus mínim del 0% per defecte.