Modificació de la LAU: aspectes clau

El Govern ha publicat en el Boletín Oficial del Estado (BOE) del 18 de desembre de 2018 el reial decret de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer que va aprovar en Consell de Ministres.

Afectarà els contractes d’arrendament d’habitatge que se signin a partir del dimecres 19 de desembre, i als anteriors que per pacte entre les parts desitgin acollir-se.

Com estava previst, inclou l’allargament del termini dels contractes de fins a cinc anys (si l’arrendador és persona física) o de 7 anys (si l’arrendador és persona jurídica) y la limitació de l’actualització de les rendes del lloguer que quedarà limitada a les variacions que puguin sofrir els Índexs de Preus al Consum en cas de pacte contractual, en defecte de pacte no podrà actualitzar-se la renda del lloguer. També es determina la inclusió de l’habitatge social en les inversions financerament sostenibles, això és, en les quals poden escometre els ajuntaments sense incomplir la regla de despesa.

En cas que el Congrés derogués aquest decret quan el voti en el termini d’un mes, seria aplicable per als contractes signats fins llavors.

Resumim els aspectes més destacats: 

Durada dels contractes i fiances

Es recuperen els terminis establerts amb anterioritat a la reforma liberalitzadora de 2013. D’aquesta manera, s’estableix en cinc anys el període de pròrroga obligatòria, excepte en cas que l’arrendador sigui persona jurídica, suposat que es fixa un termini de set anys,

Quant a la pròrroga legal prevista en l’article 10 del Decret, s’estableix que arribada la data de venciment del contracte, si no existeix comunicació d’alguna de les parts, es prorrogarà el contracte durant tres anys més.

Es fixa en dues mensualitats de renda la quantia màxima de les garanties addicionals a la fiança (d’un mes) que poden exigir-se a l’arrendatari, sigui a través de dipòsit o d’aval bancari, tret que es tracti de contractes de llarga durada. En total són tres mesos com a màxim.

D’altra banda, les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran a càrrec de l’arrendador, quan aquest sigui persona jurídica, exceptuant aquells serveis que hagin estat contractats per iniciativa directa de l’arrendatari.

Increments de renda

Durant la vigència del contracte, la renda podrà ser revisada en els termes fixats en el contracte. En aquest cas, és a dir, en cas de pacte exprés, les parts hauran d’expressar i detallar l’índex i la metodologia de referència, perquè en cas contrari, s’aplicarà la variació de conformitat amb l’Índex de Garantia de Competitivitat. Si no existeix pacte contractual, la renda no es modificarà.

En els contractes d’arrendament de renda reduïda (aquella que està acollida a algun programa d’ajudes), l’actualització anual de la renda no podrà excedir de la variació percentual experimentada per l’Índex de Preus al Consum.

Obres en l’habitatge i l’edifici 

El Decret llei permet elevar la renda a l’arrendatari, quan l’arrendador efectuï obres de millora en l’immoble, transcorreguts els cinc primers anys – en la legislació anterior, transcorreguts els 3 primers anys.

Sense perjudici del text legal, en qualsevol moment des de l’inici del contracte i previ acord entre arrendador i arrendatari, podran realitzar-se obres de millora i incrementar-se la renda del contracte. Ara bé, no poden ser obres pròpies del deure del propietari de conservació de l’habitatge sinó que suposin clares millores de l’immoble.

Es modifica també part de la Llei de Propietat Horitzontal estatal donat que el Govern vol estimular les millores d’accés en un context en el qual cada vegada hi ha més persones en situació de mobilitat reduïda per l’envelliment de la població.

En un termini de tres anys (es vol donar temps a les comunitats per a adaptar-se) haurà d’augmentar-se al 10% de l’últim pressupost ordinari la quantia del fons de reserva de les comunitats de propietaris per a la realització de les obres obligatòries d’accessibilitat.

Així mateix, s’estableix l’obligatorietat de les obres d’accessibilitat establertes legalment quan les ajudes públiques a les quals la comunitat pugui tenir accés aconsegueixin el 75% de l’import d’aquestes.
No obstant l’anterior, les mesures i modificacions que afecten la Llei de Propietat Horitzontal desplegaran els seus efectes jurídics en el territori espanyol, però no a Catalunya, perquè disposem de Llei pròpia continguda en el Llibre V del Codi Civil de Catalunya. Deurem doncs esperar que es modifiqui el citat Llibre V.

Habitatges exclosos 

Els habitatges que superin els 300 metres quadrats o en els quals la renda inicial en còmput anual excedeixi de 5,5 vegades el salari mínim interprofessional, és a dir, els que tinguin un preu de lloguer de més de 4.500 euros al mes, no estan incloses en la reforma. Aquests arrendaments es regiran per acord entre les parts i per les disposicions del Codi Civil.

Habitatge social 

Entre altres coses, el Pla Estatal d’Habitatge passarà a recolzar en exclusiva l’habitatge en lloguer social i assequible; es mobilitzarà sòl públic a aquest efecte a través de col·laboració públic-privada; i s’amplia l’àmbit de les inversions financerament sostenibles perquè els ajuntaments puguin invertir en habitatge sense incomplir la regla de despesa.

Habitatge turístic 

A partir d’ara, els habitatges turístics hauran de ser necessàriament comercialitzades a través de canals d’oferta turística i remetent específicament al que s’estableix en la normativa sectorial turística que resulti d’aplicació.

També es recull una reforma del règim de propietat horitzontal estatal que explicita la majoria qualificada necessària (tres cinquens) perquè les comunitats de propietaris puguin limitar o condicionar l’exercici de l’activitat, o establir quotes especials o increment en la participació de les despeses comunes de l’habitatge.

Desnonaments 

S’introdueix una modificació del procediment de desnonament d’habitatge quan afecti llars vulnerables i se suspèn el procediment fins que s’adoptin les mesures que els serveis socials estimin oportunes per un termini màxim d’un mes, o de dos mesos quan el demandant sigui persona jurídica.

Fiscalitat 

S’aprova l’exempció de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (AJD) en la subscripció de contractes d’arrendament d’habitatge per a ús estable i permanent, amb la finalitat de reduir les càrregues fiscals que comporta el mercat del lloguer.

El decret també toca la Llei Reguladora de les Hisendes Locals per a modificar l’Impost sobre Béns immobles (IBI) encara que tan sols en dos supòsits:

  • Quan l’arrendador sigui un ens públic es podrà eximir a l’inquilí del pagament d’aquest impost. Això és, s’elimina l’obligació de repercutir aquest tribut a l’arrendatari en un lloguer social d’habitatge per part d’Administracions.
  • Els ajuntaments podran bonificar fins al 95% en la quota de l’IBI per als habitatges subjectes a lloguer a preu limitat.

Així mateix, introdueix en la Llei Reguladora d’Hisendes Locals la definició d’immoble d’ús residencial desocupat amb caràcter permanent perquè els ajuntaments puguin aplicar el recàrrec de l’IBI que es va establir en 2002.