El Suprem defineix el criteri sobre les execucions d’hipoteques amb clàusula de venciment anticipat nul·la

En la seva sentència STS463/2019 d’11 de setembre la Sala civil del Tribunal Suprem ha resolt sobre els efectes derivats de la nul·litat de les clàusules de venciment anticipat dels préstecs hipotecaris i estableix el criteri a seguir, un cop resolta la qüestió plantejada al Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE).

La Sala possibilita la substitució de la clàusula abusiva per la disposició legal que regula el venciment anticipat, que són els terminis mínims que ha de respectar el creditor per a executar la hipoteca establerts en la nova llei de crèdit immobiliari. Així, els desnonaments iniciats per menys de dotze pagaments hauran de suspendre’s, la qual cosa afecta, a milers de procediments pendents.

Aquesta solució, va ser admesa per la justícia europea en assenyalar que la directiva que protegeix als consumidors de les clàusules abusives no s’oposa al fet que el jutge nacional posi remei a la seva nul·litat.

El Tribunal Suprem entén que el préstec hipotecari és un negoci jurídic complex, el fonament comú del qual per a les parts és l’obtenció d’un crèdit més barat a canvi d’una garantia eficaç en cas d’impagament. D’aquesta manera, no pot subsistir un contracte de préstec hipotecari de llarga durada si l’execució de la garantia resulta il·lusòria, per la qual cosa, en principi, la supressió de la clàusula que sustenta aquesta garantia causaria la nul·litat total del contracte.

Ara bé, aquesta nul·litat total exposaria al consumidor a conseqüències especialment perjudicials, com l’obligació de retornar la totalitat del saldo viu del préstec, la pèrdua dels avantatges legalment previstos per a l’execució hipotecària o el risc de l’execució d’una sentència declarativa.

Així, donades les conseqüències negatives que suposa la nul·litat total del contracte per al deutor, la sentència opta per preservar-lo sempre que sigui possible.

El Suprem fixa que:

– els processos en els quals el préstec es va donar per vençut abans de l’entrada en vigor de la llei hipotecària de 2013 per aplicació d’una clàusula contractual nul·la haurien de ser sobreseguts sense més tràmit.

– els processos en els quals es va executar el préstec després de l’entrada en vigor de la llei de 2013 també hauran de ser sobreseguts si l’incompliment del client és inferior a les 12 quotes que marca la normativa actualment vigent. Si l’incompliment és superior als criteris que estableix la nova llei, els tribunals podran continuar la tramitació del procés. Cal recordar que la reforma de la llei de garantia hipotecària aprovada el març passat pel Govern espanyol va canviar els mínims legals amb els quals el banc pot declarar el venciment anticipat de la hipoteca: en la primera meitat de la vida del préstec, el banc podrà iniciar la demanda judicial si hi ha un impagament d’almenys 12 mensualitats o un 3% de l’import del préstec; mentre que en la segona meitat del préstec, ha d’acreditar un impagament d’almenys 15 mesos o un 7% del capital.

– finalment, la Sala fixa que el sobreseïment dels processos no impedirà a les entitats posar una nova demanda executiva basada no en la clàusula abusiva de venciment anticipat, sinó en l’aplicació de la nova llei hipotecària