Contractes de conreu i arrendament rústic

Regulació al Llibre VI del Codi Civil de Catalunya

Habituats a escriure sobre contractes d’arrendament de finques urbanes, aquesta vegada ens aproparem als contractes de conreu. Començarem indicant que sota la denominació de contractes de conreu podem trobar diferents tipus de contractes, quasi bé tots relacionats amb l’explotació agrària. Així, el Llibre VI del Codi Civil de Catalunya, de recent entrada en vigor (01 de gener de 2018) regula com a contractes de conreu els següents:

  • Contractes de conreu
  • Contractes d’arrendament rústic
  • Contractes de Parceria
  • Contractes de Masoveria

Avui ens centrarem en els dos primers contractes i en el deures i les obligacions en ambdós supòsits. Però per començar cal definir que és un contracte de conreu.

 Contractes de conreu. Concepte

S’ha d’entendre per contractes de conreu, en general, tots els contractes, sigui quina sigui la seva denominació, pels quals es cedeixi de forma onerosa un aprofitament agrícola, ramader o forestal d’una finca rústica. Entre d’ells es troben l’arrendament rústic, i la parceria.

L’essència d’aquests contractes, doncs, es la següent:

  • Que es tracti d’una finca rústica a Catalunya, no urbana no apta per aquesta finalitat.
  • Que la cessió sigui onerosa
  • Que tingui per objecte un aprofitament agrícola, ramader o forestal.
  • Que sigui temporal
  • Les eines i maquinària agrícola no estan inclosos en el contracte, tot i que es possible l’arrendament d’una explotació agrícola amb tots els elements de treball.
  • Els drets d’explotació agrària estan inclosos en l’arrendament i amb ell el de percebre subvencions

Any agrícola i durada dels contractes

La Llei determina la durada de  l’any agrícola a Catalunya que anirà des de l’un de novembre d’un any per finalitzar el 31 d’octubre de l’any següent. Per tant, si el conreu és de durada inferior a l’any agrícola restarà exclòs  dels contractes de conreu.

La durada mínima dels contractes serà de 7 anys i al tractar-se aquesta d’una norma imperativa, encara que les parts contractants pactin una durada inferior, l’arrendatari podrà exigir el compliment dels set anys. El contracte d’arrendament s’entendrà prorrogat de 5 en 5 anys, sempre que una de les parts no manifesti a l’altra la seva voluntat de donar-lo per extingit, com a mínim amb un any d’antelació abans del venciment.

La renda i Tributs

Aquest és un element essencial del contracte i serà la que lliurament les parts convinguin en diners. No obstant, també es podrà pactar que la renda consisteixi en una part concreta de la collita o en millores de la finca. Si es pacta una part proporcional de la collita, estarem davant d’un contracte amb la modalitat de parceria.

La renda es pagarà d’acord amb el que lliurament hagin pactat les parts, però si no s’hagués pactat res, es pagarà per anualitats vençudes.

La Llei determina sens dubte que seran nuls de ple dret aquells pactes que obliguin a l’arrendatari al pagament total o parcial de qualsevol dels tributs que graven la propietat.

Es podrà actualitzar la renda com succeeix en els arrendaments urbans?

La resposta ha de ser afirmativa. Les parts podran pactar que la renda s’actualitzi cada any agrícola, però si no fos així, la Llei preveu que la renda s’actualitzarà d’acord amb els índexs de preus percebuts agraris que el Govern publica anualment.

Qui és qui en un contracte de conreu?

D’una banda, l’arrendador. Habitualment el propietari o propietària, però també pot ser qui tingui un dret real sobre la finca rústica, com l’usufructuari o, també, un arrendatari que tingui la facultat de sotsarrendar. Resulta molt important comprovar que qui arrenda és el propietari o bé té el dret, sense límits, d’arrendar i examinar així mateix si es tracta d’un propietari o de més d’un ja que podria haver problemes pel que fa a la validesa del contracte.

D’una altra banda, l’arrendatari o conreador directe i personal serà aquella persona física que, tota sola o amb la col·laboració de persones que hi conviuen o, si no hi ha convivència, de descendents o ascendents, duu a terme efectivament l’activitat agrària i assumeix els riscos de l’explotació si el 50% de la seva renda total s’obté d’activitats agràries. També la pot obtenir d’activitats complementàries però, en aquest cas, la part de la renda procedent directament de l’activitat agrària efectuada a la seva explotació no ha de ser inferior al 25% de la seva renda total i el temps de treball destinat a activitats agràries, ha de ser superior a la meitat del seu temps del treball total.

Ús i costum del bon pagès

És una obligació que no admet pacte en contrari, la de conrear segons l’ús i costum de bon pagès de la comarca, fins i tot, pel que fa als drets d’espigolar i de rostoll, d’acord amb les bones pràctiques agràries.

Successió de les parts contractuals

El contracte d’arrendament i, per tant, els drets i obligacions derivats del contracte, subsisteixen durant el termini legal, pactat o prorrogat, malgrat que la propietat de la finca es transmeti per qualsevol títol ( venda, permuta, herència, etc…), amb independència de que l’adquirent ho desconegués.

En cas de mort de l’arrendatari, els seus drets podran continuar en la persona cridada a l’herència. No obstant, l’adquirent d’aquest dret por optar per continuar o per extingir el contracte, però ho haurà de comunicar a l’arrendador en el termini de 6 mesos a comptar des de la mort de l’arrendatari i, en qualsevol cas, s’ha de fer càrrec del conreu fins a l’acabament de l’any agrícola. Si no es fes l’avís en aquest termini, l’arrendador podrà donar per extingit el contracte.

Per últim, però no gens més important, caldrà fer referència a un dels drets irrenunciables de l’arrendatari, com és el dret de tanteig o adquisició preferent.

Els drets d’adquisició preferent

La Llei atorga al conreador la possibilitat d’adquirir la finca en les mateixes  condicions pactades per la propietat amb una tercera persona. Aquest dret no es donarà en els supòsits que la transmissió es realitzi entre copropietaris, o a favor del cònjuge, o parella estable,  descendents o parents consanguinis o per adopció fins al segon grau de l’arrendador. Es tracta doncs d’un dret irrenunciable, pel que una clàusula en sentit contrari s’entendria nul·la de ple dret.

Per obtenir més informació o contractar la celebració d’un contracte d’arrendament rústic o demés modalitats, no dubti en sol·licitar cita prèvia amb el Departament Jurídic de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona trucant al 93 295 49 02 o enviant un correu a juridic@cpubcn.com