Comentaris sobre la futura Llei Reguladora dels contractes de Crèdit immobiliari

La Llei Hipotecària espanyola continua sense garantir els drets dels consumidors quan contracten hipoteques, al no haver incorporat encara la Directiva Europea sobre crèdits hipotecaris en el seu sistema normatiu (Directiva 2014/17). Aquesta Directiva, que té com a finalitat protegir el consumidor, hauria d’haver-se aplicat el passat dia 21 de Març de 2016, per la qual cosa, a dia d’avui, els consumidors no poden beneficiar-se de la protecció garantida en contractar crèdits hipotecaris, sent així que la llei es remunta al 8 de febrer de l’any 1946 (Decret del 8 de febrer de 1946 pel qual s’aprova la redacció oficial de la Llei Hipotecària) i Reglament que la desenvolupa de 1947 (Decret del 14 de febrer de 1947 pel qual s’aprova el Reglament per a l’execució de la Llei Hipotecària). Per aquest motiu, i després de diversos tocs d’atenció, la última el 24 de febrer passat, la Comissió Europea ha decidit denunciar a Espanya i a tres països més de la Unió: Croàcia, Xipre i Portugal, davant el Tribunal de Justícia de la Unió Europea.

Per altra banda, el Govern d’Espanya ja ha entregat l’avantprojecte de Llei que regularà els contractes de Crèdit Hipotecari, tot i que està pendent de la seva aprovació definitiva pel Congrés. El Ministre d’Economia, Luis de Guindos, ha manifestat que, en termes generals, la normativa adaptarà les directrius europees al marc jurídic espanyol.

Quins seran els canvis legals?

 

1) Normes de transparència en la comercialització dels préstecs immobiliaris

L’Avantprojecte de Llei determina que:

– El personal al Servei del prestador (Entitat financera o bancària que concedeix el Crèdit), haurà de reunir en tot moment els coneixements i competències necessaris sobre els productes que comercialitzi.

– El prestador haurà d’informar prèviament i expressament al consumidor si es poden prestar serveis d’assessorament respecte a una determinada operació.

El consumidor haurà de ser informat sobre els punts següents:

– Sobre el contingut, abast i condicions del contracte.

– La quantia de la retribució que qui presti el Servei hagi de rebre del client en aquest concepte.

Es tracta, en definitiva, d’aconseguir que el consumidor entengui bé quines són les condicions que conté el contracte de Crèdit hipotecari que es disposa a firmar.

2) Variacions del tipus d’interès

El tipus d’interès del préstec no podrà ser modificat en perjudici del consumidor durant la vigència del contracte, tret d’acord mutu entre les parts i formalitzat per escrit.

Si el contracte de préstec conté un tipus d’interès variable, els prestadors només podran utilitzar els tipus d’interès que reuneixin els següents requisits:

– que sigui clar, accessible, objectiu i verificable per les parts i per les autoritats competents

– que pugui calcular-se a cost de mercat

– que les dades que serveixin de base a l’índex o tipus d’interès siguin agregats d’acord amb un procediment matemàtic objectiu

3) Com han d’instrumentalitzar-se els contractes de préstecs hipotecaris?

– S’hauran de formalitzar per escrit o en format electrònic o en un suport durador.

– Es faran constar, a més dels elements essencials, les dades accessòries que determini el Ministeri d’Hisenda.

– Els notaris denegaran d’ofici l’autorització del préstec hipotecari que no compleixi el disposat per la Llei.

Les normes d’aquesta llei tindran caràcter imperatiu. La Llei proposa que els notaris expliquin als futurs hipotecats totes les clàusules que contingui el seu préstec.

4) Reemborsament o amortització anticipada

L’Avantprojecte determina que el consumidor podrà amortitzar el Crèdit en qualsevol moment anterior a l’expiració del termini.

En el supòsit anterior, el prestador facilitarà al consumidor informació necessària per a avaluar aquesta opció: les conseqüències per al consumidor de la liquidació del crèdit.

El consumidor tindrà dret a una reducció del cost total del Crèdit i si s’hagués subscrit un contracte d’assegurança accessori al préstec, aquest quedaria extingit i el prestatari tindrà dret al reemborsament de la part de la prima no consumida.

El prestador no podrà cobrar comissió per l’amortització anticipada, tot i que les parts podran pactar una comissió si es compleixen uns requisits determinats.

5) Quines obligacions tindran els intermediaris immobiliaris?

Els intermediaris de Crèdit immobiliari hauran d’estar inscrits en un Registre especial per poder desenvolupar de forma vàlida les seves activitats d’intermediació creditícia i hauran de disposar així mateix d’una assegurança de responsabilitat civil professional per fer front a les seves responsabilitats que poguessin sorgir per negligència professional.

La gestió del Registre serà assumida pel Banc d’Espanya o per l’Organisme competent per a cada Comunitat Autònoma. Així mateix, s’encarregarà de supervisar que els intermediaris compleixin permanentment les obligacions establertes per la Llei. En particular, el prestador serà responsable de supervisar el compliment dels requisits de coneixements i competència de l’intermediari que actuï en nom del prestador.

Si el Banc d’Espanya comprova que una sucursal d’un intermediari de Crèdit immobiliari a Espanya no compleix la normativa aplicable en matèria de normes de conducta, coneixement, informació o transparència en la concessió de préstecs, prendrà les mesures oportunes i, en el supòsit de continuar la mala praxis, podrà fins i tot prohibir l’intermediari efectuar noves operacions a Espanya.

6) Que passa en els supòsits de desacord?

El prestador immobiliari i el consumidor podran sotmetre els seus conflictes a l’arbitratge de consum de mutu acord o mitjançant adhesió a aquells al sistema arbitral de consum. Si no hi ha acord en la submissió a l’arbitratge de consum podran sol·licitar la corresponent tutela judicial davant els Tribunals de Justícia.

7) Conferència del Ministre d’Economia sobre els elements essencials de la nova llei

Per últim i no menys important, cal assenyalar que el Ministre d’Economia, Luis de Guindos, durant unes jornades sobre el sector Financer organitzades per l’Associació de periodistes d’Informació Econòmica, va resumir quins seran els pilars bàsics e la nova Llei:

Fixar un interès de demora concret: La nova Llei determinarà quin serà l’interès de demora que podrà cobrar l’entitat en cas d’impagament de les quotes hipotecàries. Han estat ja vàries les sentències que han declarat abusius els interessos de demora en els préstecs hipotecaris al superar es més de dos punts l’interès remuneratori pactat.

Incloure un llistat que concreti quines clàusules seran declarades abusives: El Ministre d’Economia va afirmar que la normativa inclourà un llistat amb totes les clàusules que no són legals per abusives. Aquesta premissa resulta necessària ja que els notaris només podran rebutjar clàusules abusives si aquestes són considerades il·legals. Fins aquest moment ha estat el Tribunal Suprem l’Òrgan encarregat de declarar en les seves decisions judicials quines clàusules poder ser considerades abusives, com arrodonir el tipus d’interès a l’alça, entre d’altres.

Reformar el venciment anticipat: Un altre punt essencial de la reforma serà la regulació de la clàusula del venciment anticipat que és la que consisteix en donar per vençut un Crèdit hipotecari abans de la seva finalització si el deutor incompleix el pagament de la mateixa. En molts casos s’activa aquesta facultat per un sol impagament de la quota hipotecària.

8) Quina serà la situació previsible del mercat hipotecari?

Les millores previstes a l’Avantprojecte de Llei que aquí hem comentat redundaran, sens dubte, en els drets i protecció dels consumidors, però algunes entitats bancàries ja han anunciat que, davant aquesta situació, s’incrementaran els tipus d’interès i l’accés a les hipoteques serà cada vegada més selectiva, ja que les entitats enduriran les condicions que exigiran als interessats al contractar una hipoteca per a l’adquisició d’un habitatge.