Comentaris sobre el Decret – Llei 9/2019 de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació del Codi Civil de Catalunya en l’àmbit de la renda, aprovat pel Consell Executiu de la Generalitat de Catalunya

Objecte

L’objecte del D. Ll. 9/2019 de mesures urgents en matèria de contenció de rendes  en els contractes d’arrendament d’habitatges es regular la contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge en què concorrin les circumstàncies següents:

  • Que es destini a constituir la residència permanent de l’arrendatari
  • Que se situï en una àrea declarada amb mercat d’habitatge tens
  • Que no es trobi subjecte a un règim amb protecció oficial

Efectivitat i entrada en vigor de la mesura.

Per tal que les mesures tinguin efectivitat cal que, previ tràmit de consulta, audiència i informació pública, els municipis que disposen d’Índex de Referència de Lloguer, sol·licitin de forma motivada i d’acord amb la casuística que preveu l’article 2 (bàsicament, increment sostingut de preus per sobre de la mitjana del territori de Catalunya o de l’I.P.C. i insuficiència d’habitatge disponible), la declaració d’una àrea amb mercat d’habitatge tens, al Departament de Territori i Sostenibilitat.

Com excepció, a la ciutat de Barcelona s’aplica un règim singular, i és el propi ajuntament qui, per acord del seu Consell Plenari pot acordar quins àmbits de la ciutat justifica l’aplicació de la contenció de rendes.

La resolució declarant l’àrea de mercat d’habitatge tens, ha d’anar acompanyada d’una memòria amb les actuacions (diferents de les de contenció de la renda) que duran a terme les Administracions per atenuar o revertir la situació de mercat tens en l’àrea que se sol·licita.

La declaració de “mercat d’habitatge tens”, serà de caràcter temporal, per un període màxim de cinc anys, encara que la norma permet escurçar-ho o també ampliar-ho si la situació ho justifiqués.

Determinació de la renda en els nous contractes que se celebrin en una àrea declarada de mercat tens.

A l’hora de formalitzar el contracte de lloguer, les parts hauran de determinar un preu de referència. El preu de referència s’estableix a partir de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges que elabora i publica el departament competent en matèria d’habitatge.

A l’escrit en què es formalitza el contracte d’arrendament cal adjuntar-hi el document que genera el sistema d’indexació informant de l’índex corresponent a un habitatge anàleg a l’arrendat, expressat en €/m², amb els seus marges inferior i superior i referit a la data del contracte.

El contracte ha d’indicar l’import exacte que les parts contractants consideren preu de referència dins dels marges expressats pel sistema d’indexació, ateses totes les circumstàncies de la finca arrendada que han de ser ponderades. La renda pactada a l’inici del contracte no pot ultrapassar en més d’un deu per cent el preu de referència per al lloguer d’un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà.

Si concorren circumstàncies excepcionals no preses en consideració pel sistema d’indexació que fan que el preu de referència per a l’habitatge arrendat hagi d’anar més enllà del marge superior, cal justificar a bastament en el contracte les raons de la desviació. En cap cas, tanmateix, la desviació no pot ultrapassar el marge superior en més d’un cinc per cent.

Si les parts contractants no indiquen en el contracte l’import exacte que consideren preu de referència, s’entén que és la mitjana dels valors inferior i superior expressats pel sistema d’indexació.

En el cas dels contractes d’arrendament d’habitatges de nova edificació o resultants d’un procés de gran rehabilitació, durant els cinc anys posteriors a l’obtenció del certificat final d’obra, la renda pactada a l’inici del contracte no pot ultrapassar en un vint per cent el preu de referència per al lloguer d’un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà. Tanmateix, el règim de contenció de rendes establert en el Decret llei s’aplicarà als habitatges de nova edificació o resultants d’un procés de gran rehabilitació una vegada hagin transcorregut tres anys des de l’entrada en vigor d’aquest Decret llei.

Renda dels contractes preexistents situats en àrea declarada de mercat tens

En contractes preexistents situats en àrea declarada de mercat tens amb una renda superior al preu de referència, calculat segons les indicacions anteriors, l’import de la renda inicial, independentment que sigui renovació de contracte entre les mateixes parts, o es tracti d’un contracte amb uns nous arrendataris, es podrà fixar com a renda màxima inicial del nou contracte la mateixa del contracte anterior, sempre que el preu del darrer any respongui a regles d’actualització o elevació de la renda establertes per la llei.

Altres aspectes regulats:

Les despeses generals i de serveis individuals, en contractes celebrats en els àmbits afectats per la contenció de rendes, pot pactar-se la seva assumpció per part de l’arrendatari, en els termes i dins dels límits legals (LAU). En aquest cas, cal fer constar de forma desglossada la renda i les despeses assumides per l’arrendatari, tal com ja preveu la LAU.

En contractes que acabat el termini de durada obligatòria per l’arrendador s’hagin realitzat obres de millora en l’habitatge, es podrà elevar la renda d’acord amb els termes que preveu la llei, encara que se superi el límit del càlcul que resulti de l’índex de referència més el diferencial corresponent.

És una obligació que en tots els contractes de les àrees declarades com a tenses, hi consti l’índex de referència que les parts considerin aplicable, i que el full obtingut en el càlcul de l’índex de referència, amb les característiques anàlogues a l’habitatge que formi part del contracte d’arrendament s’adjunti al contracte de lloguer.

En els contractes subjectes a règim de contenció de rendes, la renda contractual només pot ser revisada si així s’ha pactat expressament i, en aquest cas, cal fer-ho amb remissió a la variació anual de l’índex de garantia de competitivitat a data de cada revisió.

En totes les ofertes d’arrendament, d’àrees declarades de mercat tens, cal informar de l’aplicació de l’Índex de referència de preus de lloguer d’habitatges que correspongui.

La declaració d’àrea amb mercat d’habitatge tens pot determinar, de forma motivada, que el règim de contenció de rendes no sigui d’aplicació als habitatges amb una superfície de sostre útil superior als cent cinquanta metres quadrats.

Conseqüències de la inaplicació de la mesura:

El cobrament per l’arrendador de rendes que ultrapassin els límits establerts, dona dret a l’arrendatari a obtenir el reemborsament de les quantitats percebudes en excés, més la meritació de l’interès legal. Les demandes que tinguin per objecte la determinació de la renda i el reemborsament de les rendes pagades en excés en contractes d’arrendament d’habitatge subjectes al règim de contenció de renda es decidiran en judici verbal, amb independència de la seva quantia.

Terminis d’aplicació efectiva del Decret-llei:

Aquest Decret-llei entra en vigor el dia següent de la seva publicació en el DOGC (23/5/2019), però no hi ha cap possibilitat que aquesta mesura pugui tenir una entrada en vigència efectiva en cap ciutat, inclòs el municipi de Barcelona, fins que no prenguin possessió els nous equips de govern que sorgeixin de les properes eleccions municipals, sol·licitin la declaració d’àrea amb mercat d’habitatge tens i el Departament de Territori i Sostenibilitat la concedeixi (en el cas de Barcelona el Ple ho aprovi).

En tot cas, aquest Decret Llei haurà de ser convalidat abans pel Parlament de Catalunya i és possible que algun grup parlamentari sotmeti el Decret-llei al Dictamen del Consell de Garanties Estatutàries abans de la seva convalidació.

En cas de convalidació de la norma pel Parlament de Catalunya, la possible interposició de Recurs d’Inconstitucionalitat per part del President del Govern de l’Estat davant el Tribunal Constitucional limitaria la seva vigència. De la invocació de l’article 161.2 CE i, el 30 LOTC, en resultaria la suspensió de la norma i els seus efectes de forma automàtica. Si aquest recurs no es produeix, obriria la porta a la interposició de recurs per altres subjectes legitimats per a fer-ho, encara que aleshores no suposaria  la suspensió de la norma.