Aspectes rellevants de l’avantprojecte de la nova llei de crèdits immobiliaris

Les hipoteques a Espanya canviaran considerablement quan el Govern acabi de redactar l’avantprojecte de llei de Reforma Hipotecària que preveu portar al Congrés dels Diputats després de l’estiu.

Aquests canvis són fruit de l’entrada en vigor el 2014 d’una nova directiva europea que estableix una sèrie de normes comuns pels productes en el marc europeu.

A falta de les modificacions en el tràmit parlamentari, el Govern ja ha consensuat un esborrany amb PSOE i Ciutadans que ara es remetrà al Consell de l’Estat pel seu dictamen.

Segons fonts del Ministeri d’Economia, no existeix una altra legislació europea “tan garantista”, ja que a l’obligació d’augmentar la protecció del consumidor que imposa la directiva europea, aquesta llei és una transposició, s’hi ha afegit mesures addicionals. En la seva opinió, “no té perquè encarir” els préstecs.

Despeses de formalització

La llei obligarà al banc a desglossar al contracte les despeses de formalització que comporta l’hipoteca: notari, registre i l’impost d’Actes Jurídics Documentats. Però no especificarà qui ha de pagar aquestes despeses addicionals, si el banc o el futur hipotecat. Ho deixa a negociar per les parts.

Aquesta llei tampoc regularà la dació en pagament, ni prohibirà les clàusules terra, que per si mateixes no són il·legals.

Hipoteques vinculades

Queda prohibit que una entitat financera obligui a contractar amb ella una assegurança determinada per concedir l’hipoteca, excepte supòsits excepcionals que fixarà el Banc d’Espanya. Però sí permet reduir el tipus d’interès aplicat en funció de la contractació de diferents productes, una pràctica molt estesa a Espanya. Això sí, l’entitat haurà de presentar dos pressupostos, amb i sense les bonificacions.

Canvi a tipus fixe

Per incentivar les hipoteques a tipus fixe, el Govern eliminarà la comissió de reemborsament anticipat a partir del tercer any. Els dos anteriors, aquest recàrrec es limitarà a un màxim del 0,25% de l’import del préstec. A més es reduiran (fins un 90%) els aranzels que cobren notaris i registradors.

Interessos de demora

No podran sobrepassar tres vegades l’interès legal del diner. Ara no existeix cap topall.

Reemborsament anticipat

L’avantprojecte endurirà el règim pels bancs, de forma que ja no tenen dret a cobrar cap penalització si l’hipotecat sol·licita l’amortització (total o parcial), excepte si s’insta en els tres primers anys de l’hipoteca. En aquest cas, podrà cobrar una compensació sempre que aquesta no superi el 0,5% del capital amortitzat. Aquest percentatge baixa al 0,25% en els dos anys següents. En el cas de les hipoteques a tipus fixe, aquest llindar és del 4% del deute amortitzat els primers deu anys (del 3% després).

Notaris i registradors

El consumidor estarà obligat a fer una visita al notari prèvia (com a mínim una setmana abans) a la signatura de la hipoteca per a ser informat de les clàusules sensibles, tipus d’interès i resoldre dubtes de manera gratuïta. Aquest aixecarà acta de la reunió per acreditar que l’hipotecat comprèn la informació. El notari està obligat a vigilar que la hipoteca no reculli cap de les clàusules abusives del Registre General de Condicions de Contractació, que són aquelles que han estat objecte de sentència ferma i s’enfrontarà a un règim sancionador més dur. Després de la signatura ni notaris ni registradors podran inscriure el préstec si conté clàusules abusives.

Evitar el desnonament i menys interessos

L’avantprojecte impedirà que les entitats financeres puguin executar una hipoteca durant la primera meitat del contracte (i quedar-se amb l’habitatge del client) fins que els impagaments del morós no suposin el 2% del tota del préstec, o fins a nou quotes. En quant a la segona meitat del contracte, el límit s’estableix al 4% de morositat o 12 mensualitats impagades. Fins ara, els bancs podien executar una hipoteca anticipadament a partir del tercer mes d’impagament.

Altres aspectes

No es poden concedir incentius a empleats de banca per concessió d’hipoteques.

Es preveu que l’hipotecat en moneda estrangera pugui convertir en qualsevol moment el seu préstec a euros.

S’inclou dins l’àmbit de la protecció de la llei tant als consumidors finals com als autònoms.